Mitä asunnon myynti maksaa? Kaikki kulut 2026

Asunnon myynnin selvästi suurin kulu on välityspalkkio, joka on tyypillisesti 2,5-5 % myyntihinnasta ja maksetaan vasta, kun asunto on myyty. Esimerkiksi 250 000 euron asunnossa palkkio on yleensä noin 7 000-12 000 euroa. Sen lisäksi myyjä maksaa myyntiin tarvittavista asiakirjoista (isännöitsijäntodistus noin 100-150 euroa, energiatodistus 300-600 euroa, jos sitä ei vielä ole) ja mahdollisesti myyntivoittoveron, jos kyseessä ei ole verovapaa oman vakituisen asunnon myynti. Tärkeä yleinen väärinkäsitys: varainsiirtovero on ostajan, ei myyjän kulu. Alla käydään läpi kaikki asunnon myynnin kulut, mikä kuuluu välityspalkkioon ja mikä veloitetaan erikseen, sekä se, paljonko itse myydessä todella säästää.

Jos myyt välittäjän kautta, välityspalkkio on ylivoimaisesti suurin kuluerä. Palkkio sovitaan prosenttina velattomasta kauppahinnasta, ja taso vaihtelee tyypillisesti 2,5 prosentista 5 prosenttiin asunnon hinnan, sijainnin ja välittäjän mukaan. Pienissä asunnoissa peritään usein kiinteä vähimmäispalkkio, joka on suhteessa korkeampi.

Välityspalkkio kattaa yleensä koko myyntiprosessin: hinta-arvion, ammattivalokuvat, myynti-ilmoituksen ja markkinoinnin, näytöt, tarjousneuvottelut ja kauppakirjan laatimisen. Koska palkkio sisältää nämä, samoja asioita ei pitäisi joutua maksamaan erikseen. Kysy silti aina, mitä tarjous kattaa, sillä erot välittäjien välillä ovat suuria, ja juuri tämä tekee välittäjien kilpailutuksesta kannattavaa. Palkkiotasoista kerromme tarkemmin artikkelissa kiinteistönvälittäjän palkkio 2026.

Osa kuluista voi tulla välityspalkkion päälle, riippuen siitä, mitä välittäjän kanssa on sovittu. Tyypilliset erilliskulut ovat melko pieniä suhteessa palkkioon, mutta ne kannattaa huomioida.

Jos myyt asunnon voitolla, voitosta voi joutua maksamaan pääomatuloveroa (30-34 %). Oman vakituisen asunnon myynti on kuitenkin verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Tällöin myyntivoittoveroa ei makseta lainkaan. Sijoitusasunnon tai alle kaksi vuotta omistetun asunnon myynnistä vero sen sijaan tulee maksettavaksi. Kävimme verotuksen läpi tarkemmin artikkelissa asunnon myynti ja verotus 2026.

Yleinen väärinkäsitys on, että myyjä maksaisi varainsiirtoveron. Näin ei ole: varainsiirtovero on aina asunnon ostajan kulu, ei myyjän. Ostaja maksaa sen kaupanteon yhteydessä (asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 % velattomasta hinnasta). Myyjän ainoa veroon liittyvä kulu on mahdollinen myyntivoittovero.

Itse myymällä säästät välityspalkkion, mikä on houkutteleva ajatus 250 000 euron asunnossa, jossa palkkio voi olla 10 000 euroa. Säästö ei kuitenkaan ole koko palkkion suuruinen: maksat itse asiakirjat, markkinoinnin ja ilmoitukset, käytät oman aikasi näyttöihin ja neuvotteluihin ja kannat vastuun kaupan oikeellisuudesta. Lisäksi kokenut välittäjä saattaa myydä asunnon korkeammalla hinnalla, jolloin palkkio maksaa itsensä takaisin. Punnitsimme näitä artikkelissa välittäjä vai itse myynti.

Ennen myyntiä kannattaa tarkistaa, mihin hintaan asunto realistisesti liikkuu, sillä se vaikuttaa sekä palkkioon että nettotulokseen. Voit laskea asuntosi arvon ilmaiseksi asuntohintalaskuri.fi-palvelussa. Kun haluat tietää oman asuntosi todelliset palkkiotarjoukset, kilpailuta alueesi välittäjät maksutta.