Asunnon myynti itse [näin onnistut ilman välittäjää]
Asunnon myynti itse onnistuu, kun hoidat asiakirjat, hinnoittelun, markkinoinnin ja esittelyt huolellisesti. Säästät välityspalkkion, mutta kannat itse myyjän vastuun kaupan jälkeen. Näin itsemyynti etenee vaihe vaiheelta, ja näin paljon se oikeasti maksaa.
Sisällys
- 1.Asunnon myynti itse vaihe vaiheelta
- 2.Vaihe 1: Hanki asiakirjat ensin
- 3.Vaihe 2: Hinnoittele toteutuneilla kaupoilla, älä toiveella
- 4.Vaihe 3: Stailaus, kuvat ja myynti-ilmoitus
- 5.Vaihe 4: Näytöt ja ostotarjous
- 6.Vaihe 5: Kauppakirja ja kaupanteko
- 7.Mitä asunnon myynti itse maksaa?
- 8.Tiedonantovelvollisuus on itsemyyjän suurin riski
- 9.Myyjän vastuu jatkuu vielä vuosia kaupan jälkeen
- 10.Milloin välittäjä kannattaa silti?
Asunnon myynti itse onnistuu, kun hoidat asiakirjat, hinnoittelun, markkinoinnin ja esittelyt huolellisesti. Se on täysin laillista eikä vaadi lupia: myyjä saa aina myydä oman asuntonsa itse ilman välittäjää. Säästät välityspalkkion, joka on tyypillisesti 3–5 % kauppahinnasta eli 300 000 euron asunnossa noin 9 000–15 000 euroa, ja omat kulusi jäävät tyypillisesti muutamaan sataan euroon. Vastineeksi teet itse sen työn, jonka välittäjä muuten tekisi, ja kannat itse vastuun: myyjän virhevastuu jatkuu asunto-osakkeessa kaksi vuotta ja kiinteistössä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Alla käydään läpi itsemyynti vaihe vaiheelta, todelliset kulut sekä ne kaksi kohtaa, joissa itse myyvä myyjä useimmiten häviää rahaa.
Asunnon myynti itse vaihe vaiheelta
Itsemyynti etenee samassa järjestyksessä kuin välittäjävetoinen kauppa. Ero on siinä, että jokainen rivi alla on sinun vastuullasi.
| Vaihe | Mitä teet |
|---|---|
| 1. Asiakirjat | Tilaa isännöitsijäntodistus liitteineen, yhtiöjärjestys ja tilinpäätös. Omakotitalossa lisäksi energiatodistus sekä lainhuuto- ja rasitustodistus. |
| 2. Hinnoittelu | Selvitä alueen toteutuneet kauppahinnat ja hinnoittele niiden mukaan. |
| 3. Stailaus ja kuvat | Siivoa, riisu persoonalliset tavarat ja ota laadukkaat kuvat päivänvalossa. |
| 4. Myynti-ilmoitus | Laadi ilmoitus ja osta itsemyyjän näkyvyys asuntoportaaliin. |
| 5. Näytöt | Sovi esittelyajat, varaudu kysymyksiin ja kerää yhteystiedot. |
| 6. Ostotarjous | Pyydä tarjoukset kirjallisina ja sovi ehdoista sekä käsirahasta täsmällisesti. |
| 7. Kauppakirja | Laadi kauppakirja ja tee kauppa pankissa tai sähköisesti. |
Vaihe 1: Hanki asiakirjat ensin
Aloita asiakirjoista, älä ilmoituksesta. Ostaja ja hänen pankkinsa kysyvät niitä heti, ja isännöitsijäntodistuksen saaminen voi kestää päiviä. Asiakirjat kertovat myös sinulle itsellesi, mitä taloyhtiössä on tulossa: tuleva putkiremontti vaikuttaa hintaan enemmän kuin mikään stailaus.
| Asunto-osake (kerros- ja rivitalo) | Kiinteistö (omakotitalo) |
|---|---|
| Isännöitsijäntodistus liitteineen | Lainhuutotodistus |
| Yhtiöjärjestys | Rasitustodistus |
| Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio | Kiinteistörekisteriote ja kaavaote |
| Energiatodistus | Energiatodistus |
| Pohjapiirros | Pohjapiirros ja rakennuslupa-asiakirjat |
Käymme asiakirjat tarkemmin läpi asunnon myynnin asiakirjoja käsittelevässä artikkelissa.
Vaihe 2: Hinnoittele toteutuneilla kaupoilla, älä toiveella
Hinnoittelu on itsemyynnin vaikein kohta, koska omaan kotiin ei ole objektiivinen. Liian korkea pyyntihinta on kalliimpi virhe kuin useimmat uskovat: asunto seisoo, ostajat näkevät ilmoituksen vanhenevan, ja lopulta myyt alle sen hinnan, jonka olisit saanut heti oikealla hinnalla.
Älä hinnoittele naapurin pyyntihintojen mukaan, sillä pyyntihinta ei ole kauppahinta. Käytä alueesi toteutuneita kauppahintoja. Saat lähtötason ilmaiseksi asuntohintalaskurin hinta-arviosta, joka perustuu Tilastokeskuksen toteutuneisiin neliöhintoihin postinumeroalueellasi.
Vaihe 3: Stailaus, kuvat ja myynti-ilmoitus
Ostaja tekee ensimmäisen valinnan kuvien perusteella, joten kuvat ratkaisevat, tuleeko näyttöön ketään. Kuvaa päivänvalossa, siivoa pinnat tyhjiksi ja poista henkilökohtaiset tavarat. Ostajan pitää nähdä kuvissa oma kotinsa, ei sinun.
Myynti-ilmoituksen näkyvyys asuntoportaalissa maksaa itsemyyjälle tyypillisesti noin 50–200 euroa. Kirjoita ilmoitukseen ne tiedot, jotka ostaja oikeasti tarvitsee: neliöt, kerros, taloyhtiön tilanne ja tulevat remontit. Autamme molemmissa erikseen: asunto myyntikuntoon ja myyvä myynti-ilmoitus.
Vaihe 4: Näytöt ja ostotarjous
Näytöllä sinun on osattava vastata myös ikäviin kysymyksiin: kosteusvauriot, tulevat remontit, naapurit, äänet. Valmistaudu niihin etukäteen, sillä epäröinti tulkitaan salailuksi.
Pyydä tarjoukset aina kirjallisina. Ostotarjous sitoo, kun hyväksyt sen, joten lue ehdot ja käsirahaa koskeva kohta huolella ennen kuin vastaat. Käsiraha on asunto-osakkeessa enintään 4 % kauppahinnasta, mutta kiinteistössä ylärajaa ei ole. Käymme tarjouksen sitovuuden, ehdot ja käsirahan läpi ostotarjousta käsittelevässä artikkelissa.
Vaihe 5: Kauppakirja ja kaupanteko
Asunto-osakkeen kaupan voi tehdä kokonaan sähköisesti esimerkiksi DIAS-palvelussa tai pankin kaupankäyntipalvelussa, jolloin kauppakirja allekirjoitetaan verkossa. Kiinteistön kauppa sen sijaan vaatii joko julkisen kaupanvahvistajan tai Maanmittauslaitoksen sähköisen kaupankäyntijärjestelmän. Kaupanvahvistajan lakisääteinen palkkio on 120 euroa.
Kauppakirja kannattaa teettää lakipalvelussa, jos kohteessa on mitään erityistä: hinta on tyypillisesti 200–400 euroa ja se on halpa vakuutus verrattuna siihen, mitä huonosti laadittu kauppakirja voi maksaa riitatilanteessa.
Mitä asunnon myynti itse maksaa?
Itsemyynnissä säästät palkkion mutta maksat itse ne erät, jotka muuten sisältyisivät välittäjän palkkioon.
| Kuluerä | Tyypillinen hinta |
|---|---|
| Energiatodistus (lähtökohtaisesti pakollinen) | 150–400 € |
| Isännöitsijäntodistus | 50–100 € |
| Portaalinäkyvyys itsemyyjälle | 50–200 € |
| Ammattivalokuvaus (vapaaehtoinen) | 150–500 € |
| Kauppakirja lakipalveluna (suositeltava) | 200–400 € |
| Kuntotarkastus (vapaaehtoinen) | 400–800 € |
| Kaupanvahvistaja (vain kiinteistö) | 120 € |
Omat kulut jäävät siis tyypillisesti muutamaan sataan euroon, kun välityspalkkio 300 000 euron asunnosta olisi noin 9 000–15 000 euroa. Ero on iso, ja juuri siksi itsemyyntiä harkitaan. Huomaa, että varainsiirtovero on ostajan, ei myyjän kulu. Myyjälle voi sen sijaan tulla maksettavaksi myyntivoittovero, jos asunto ei ole ollut vakituisena kotinasi vähintään kahta vuotta: lue asunnon myynnin verotuksesta. Kaikki myynnin kulut on koottu erilliseen kuluartikkeliin.
Tiedonantovelvollisuus on itsemyyjän suurin riski
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus: sinun on kerrottava ostajalle kaikki tiedossasi olevat viat, puutteet ja korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Tämä ei ole muodollisuus, vaan se kohta, jossa itse myyvä myyjä useimmiten kompastuu. Välittäjä kysyy nämä asiat rutiinilla ja kirjaa ne ylös. Itse myydessä kukaan ei kysy niitä sinulta.
Käytännön ohje: kirjaa kaikki tiedossasi olevat viat ja korjaustarpeet kirjallisesti kauppakirjaan tai sen liitteeksi, myös ne, joista et mielelläsi kertoisi. Kerrottu vika ei ole enää virhe, josta vastaisit. Kertomatta jätetty vika on. Suullinen maininta näytöllä ei auta sinua kaksi vuotta myöhemmin, kun asiaa puidaan.
Myyjän vastuu jatkuu vielä vuosia kaupan jälkeen
Kauppa ei päätä myyjän vastuuta. Jos asunnosta löytyy virhe kaupan jälkeen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, ja itse myydessä vaatimus tulee suoraan sinulle. Välitysliikkeellä on toiminnan vastuuvakuutus, yksityisellä myyjällä ei.
| Kohde | Vastuuaika |
|---|---|
| Asunto-osake (kerros- ja rivitalo) | 2 vuotta hallinnan luovutuksesta |
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti) | 5 vuotta hallinnan luovutuksesta |
Ostajan on vedottava virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi sen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Määräajoilla on kuitenkin tärkeä poikkeus: jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti, esimerkiksi salannut tietoisesti vaurion tai antanut tietoisesti väärää tietoa, ostaja voi vedota virheeseen vielä kahden tai viiden vuoden määräajan jälkeenkin. Vaikeneminen tiedossa olevasta vauriosta ei siis vanhene ajan myötä. Tämä on toinen syy kirjata kaikki tiedossasi oleva ylös.
Milloin välittäjä kannattaa silti?
Itsemyynti sopii parhaiten kokeneelle myyjälle, jolla on aikaa ja jonka kohde on helppo hinnoitella: tavallinen kerrostaloyksiö tai kaksio alueella, jossa vastaavia kauppoja tehdään jatkuvasti. Silloin vertailukohtia on paljon, hinnoitteluvirheen riski on pieni ja säästät koko palkkion.
Välittäjä kannattaa, kun kohdetta on vaikea hinnoitella, kun kohteessa on remontti- tai vaurio-historiaa, kun myynnillä on kiire tai kun et halua kantaa virhevastuuta yksin. Näissä tilanteissa palkkio maksaa itsensä usein takaisin korkeampana kauppahintana ja pienempänä riskinä. Vertailimme molemmat vaihtoehdot kuluineen ja vastuineen itse vai välittäjällä -artikkelissa.
Vertailu ei sido mihinkään eikä maksa mitään: voit pyytää tarjoukset alueesi välittäjiltä maksutta, verrata niitä itsemyynnin kuluihin ja vaivaan, ja päättää vasta sen jälkeen. Moni pyytää tarjoukset ensin ja myy silti itse: silloin tiedät ainakin, mistä luovut.
Usein kysytyt kysymykset
- Voiko asunnon myydä itse ilman välittäjää?
- Voi. Asunnon myynti itse on täysin laillista eikä vaadi lupia tai pätevyyksiä: myyjä saa aina myydä oman asuntonsa. Hoidat tällöin itse asiakirjat, hinnoittelun, markkinoinnin, näytöt, ostotarjouksen ja kauppakirjan sekä vastaat tiedonantovelvollisuudesta.
- Paljonko asunnon myynti itse maksaa?
- Omat kulut ovat tyypillisesti muutamia satoja euroja: energiatodistus 150–400 €, isännöitsijäntodistus 50–100 €, portaalinäkyvyys 50–200 € ja kauppakirja lakipalveluna 200–400 €. Kiinteistön kaupassa tulee lisäksi kaupanvahvistajan lakisääteinen palkkio 120 €. Säästät välityspalkkion, joka on tyypillisesti 3–5 % kauppahinnasta.
- Mitä asiakirjoja tarvitsen, kun myyn asunnon itse?
- Asunto-osakkeessa tarvitset isännöitsijäntodistuksen liitteineen, yhtiöjärjestyksen, taloyhtiön tilinpäätöksen, energiatodistuksen ja pohjapiirroksen. Omakotitalossa tarvitset lisäksi lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen sekä kiinteistörekisteri- ja kaavaotteen. Tilaa asiakirjat ennen myynti-ilmoituksen julkaisua.
- Kuinka kauan myyjä on vastuussa virheistä, jos myyn itse?
- Asunto-osakkeessa myyjän virhevastuu kestää 2 vuotta ja kiinteistössä 5 vuotta hallinnan luovutuksesta. Jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai vilpillisesti, esimerkiksi salannut tietoisesti vaurion, ostaja voi vedota virheeseen vielä määräajan jälkeenkin. Itse myydessä vastaat virheistä ilman välitysliikkeen vastuuvakuutusta.
- Voiko kaupan tehdä sähköisesti ilman kaupanvahvistajaa?
- Asunto-osakkeen kaupan voi tehdä kokonaan sähköisesti esimerkiksi DIAS-palvelussa, eikä kaupanvahvistajaa tarvita. Kiinteistön kauppa vaatii joko julkisen kaupanvahvistajan tai Maanmittauslaitoksen sähköisen kaupankäyntijärjestelmän.
- Miten hinnoittelen asunnon itse oikein?
- Käytä alueesi toteutuneita kauppahintoja, älä naapurin pyyntihintoja: pyyntihinta ei ole kauppahinta. Saat lähtötason maksuttomasta hinta-arviosta, joka perustuu Tilastokeskuksen toteutuneisiin neliöhintoihin postinumeroalueellasi. Liian korkea pyyntihinta on kalliimpi virhe kuin liian matala, koska asunto seisoo ja lopullinen hinta jää usein alemmaksi.
- Tarvitsenko energiatodistuksen, kun myyn asunnon itse?
- Lähtökohtaisesti kyllä. Energiatodistus on pääsääntöisesti pakollinen asuntoa myytäessä ja se on esitettävä ostajalle. Todistus maksaa tyypillisesti 150–400 euroa ja sen hankkii myyjä. Itse myydessä tilaat sen itse, sillä kukaan ei ole hoitamassa sitä puolestasi.
- Maksanko veroa, kun myyn asuntoni itse?
- Varainsiirtovero on ostajan kulu, ei myyjän. Myyntivoitosta voi sen sijaan tulla maksettavaksi pääomatulovero, jos asunto ei ole ollut vakituisena kotinasi vähintään kahden vuoden ajan omistusaikanasi. Myyntitapa ei vaikuta verotukseen: vero on sama, myitpä itse tai välittäjän kautta.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia