Asunnon myynti ja verotus 2026: milloin maksat veroa?
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muuten voitosta maksetaan 30–34 % pääomatuloveroa. Näin lasket veron, myös sijoitusasunnosta.
Sisällys
- 1.Milloin asunnon myynti on verovapaa?
- 2.Paljonko myyntivoittoveroa maksetaan?
- 3.Näin myyntivoitto lasketaan
- 4.Sijoitusasunnon myynti ja verotus
- 5.Entä jos myynnistä tulee tappiota?
- 6.Mitä kuluja voit vähentää myyntivoitosta?
- 7.Näin omistusaika ja asumisaika lasketaan
- 8.Perintönä tai lahjana saadun asunnon myynti
- 9.Muista nämä ennen myyntiä
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Jos tämä ehto täyttyy, et maksa myynnistä lainkaan veroa. Muussa tapauksessa voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.
Verovapaus kuulostaa yksinkertaiselta, ja useimmiten se onkin. Mutkat tulevat vastaan vasta, jos olet omistanut asuntoa alle kaksi vuotta, et ole asunut siinä itse, tai myyt sijoitusasuntoa. Käydään säännöt läpi ja lasketaan vero konkreettisella esimerkillä.
Milloin asunnon myynti on verovapaa?
Oman asunnon myynti on verovapaa, kun kaksi ehtoa täyttyy yhtä aikaa: olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja olet käyttänyt sitä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona. Molempien on toteuduttava, ja niiden on oltava osin päällekkäisiä.
Kaksi vuotta tarkoittaa kahta vuotta, ei lähes kahta. Jos myyt asunnon, jossa olet asunut vuoden ja yksitoista kuukautta, koko voitto on veronalaista. Muutaman viikon malttaminen voi siis olla tuhansien eurojen arvoinen päätös. Jos harkitset myyntiä ennen kahden vuoden täyttymistä, laskimme sen kustannuksen ja poikkeukset erikseen: asunnon myynti ennen 2 vuotta.
Paljonko myyntivoittoveroa maksetaan?
Jos myynti ei ole verovapaa, voitto on pääomatuloa. Veroa maksetaan voitosta, ei koko myyntihinnasta.
| Veronalainen luovutusvoitto | Veroprosentti |
|---|---|
| Enintään 30 000 € vuodessa | 30 % |
| 30 000 € ylittävä osa | 34 % |
Näin myyntivoitto lasketaan
Myyntivoitto saadaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno ja myynnistä aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio ja varainsiirtovero. Vaihtoehtoisesti voit vähentää todellisen hankintamenon sijaan hankintameno-olettaman, ja saat valita näistä sen, joka tuottaa pienemmän verotettavan voiton.
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Esimerkki: ostit asunnon 200 000 eurolla ja myyt sen 260 000 eurolla. Myynnin kulut, kuten välityspalkkio, ovat 8 000 euroa. Verotettava voitto on 260 000 − 200 000 − 8 000 = 52 000 euroa, ja siitä vero 30 % on 15 600 euroa. Hankintameno-olettama (alle 10 v omistus, 20 % × 260 000 = 52 000 €) tuottaisi tässä suuremman voiton, joten todellinen hankintameno kannattaa valita. Pitkän omistuksen jälkeen tilanne voi olla päinvastainen.
Sijoitusasunnon myynti ja verotus
Sijoitusasunnon myynti on aina veronalainen: oman asunnon verovapaus koskee vain vakituista asuntoa, jossa olet itse asunut. Sijoitusasunnosta koko myyntivoitto on pääomatuloa, verotettuna 30 prosentin (yli 30 000 euron osalta 34 prosentin) mukaan, riippumatta siitä kuinka kauan olet asunnon omistanut.
Voit silti vähentää myyntivoitosta hankintamenon, myyntikulut kuten välityspalkkion sekä perusparannusmenot, tai vaihtoehtoisesti käyttää hankintameno-olettamaa (20 % alle 10 vuoden ja 40 % vähintään 10 vuoden omistuksesta). Jos olet vuokrannut asuntoa, aiemmin verotuksessa tekemäsi poistot voivat vaikuttaa hankintamenon laskentaan, joten pidä kirjanpito ja kuitit tallessa.
Entä jos myynnistä tulee tappiota?
Luovutustappion saa vähentää: ensisijaisesti saman vuoden luovutusvoitoista, ja jos niitä ei ole, tappion voi vähentää seuraavan viiden vuoden aikana muista pääomatuloista. Oman vakituisen asunnon myyntitappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen, jos myyntivoitto olisi ollut verovapaa, eli säännöt kulkevat käsi kädessä.
Mitä kuluja voit vähentää myyntivoitosta?
Jos myynti on veronalainen, verotettavaa voittoa pienentävät sekä asunnon hankintameno että myynnistä aiheutuneet kulut. Näiden vähennysten euromäärä ratkaisee lopullisen veron, joten kerää kuitit talteen jo ennen myyntiä. Muista, että vähennykset kannattaa laskea todellisina vain, jos ne yhdessä hankintamenon kanssa tuottavat pienemmän voiton kuin hankintameno-olettama.
| Vähennyskelpoinen erä | Huomioitavaa |
|---|---|
| Asunnon hankintameno | Alkuperäinen ostohinta kauppakirjan mukaan |
| Oston varainsiirtovero | Aikanaan maksamasi varainsiirtovero |
| Välityspalkkio | Myynnin yhteydessä maksettu palkkio |
| Myynnin markkinointi- ja kuvauskulut | Erikseen maksetut myyntikulut |
| Perusparannusmenot | Tason nostavat remontit, ei tavanomainen vuosikorjaus |
| Kuntotarkastus ja asiakirjat | Myyntiä varten hankitut selvitykset |
Huomaa ero perusparannuksen ja vuosikorjauksen välillä: keittiön uusiminen tai märkätilaremontti nostaa asunnon tasoa ja on perusparannusta, kun taas kuluneen pinnan maalaus on vuosikorjausta. Oman asunnon myynnissä vuosikorjauskuluja ei yleensä voi vähentää, mutta perusparannus lisätään hankintamenoon. Sijoitusasunnossa säännöt poikkeavat, koska osa kuluista on voitu jo vähentää vuokratulosta. Lähde: Verohallinto, asunnon myynti.
Näin omistusaika ja asumisaika lasketaan
Verovapauden kaksi ehtoa lasketaan eri tavoin, ja niiden sekoittaminen on yleisin virhe. Omistusaika lasketaan lähtökohtaisesti sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta, ei kaupan rekisteröinnistä tai muuttopäivästä. Asumisaika taas lasketaan siitä, kun olet tosiasiassa käyttänyt asuntoa vakituisena kotinasi omistusaikanasi. Molempien on täytyttävä erikseen ja oltava vähintään kaksi vuotta.
Käytännön seuraus: jos ostit asunnon mutta muutit sisään vasta puoli vuotta myöhemmin, kahden vuoden asumisaika alkaa vasta muutosta. Verovapaus edellyttää, että ehdit sekä omistaa että asua asunnossa kumpaakin vähintään kaksi vuotta, joten pelkkä pitkä omistus ilman asumista ei riitä. Jos myyt ennen kuin asumisaika täyttyy, koko voitto on veronalaista, vaikka olisit omistanut asunnon vuosia.
Perintönä tai lahjana saadun asunnon myynti
Jos myyt perintönä tai lahjana saamasi asunnon, hankintamenona käytetään yleensä sitä arvoa, joka asunnolle vahvistettiin perintö- tai lahjaverotuksessa. Myyntivoitto lasketaan siis myyntihinnan ja tämän verotusarvon erotuksena, ei alkuperäisen ostohinnan perusteella. Tämä tarkoittaa, että jos asunnon arvo on noussut perinnön jälkeen, ero on veronalaista voittoa.
Lahjaan liittyy yksi tärkeä poikkeus: jos myyt lahjaksi saamasi asunnon alle vuoden kuluessa lahjoituksesta, hankintamenoksi katsotaan lahjanantajan alkuperäinen hankintameno, ei lahjan arvo. Sääntö estää veron kiertämisen lahjoittamalla asunto juuri ennen myyntiä. Kuolinpesän ja perinnön kautta myytävän asunnon prosessin käymme läpi tarkemmin artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti. Lähde: Verohallinto, asunnon myynti.
Muista nämä ennen myyntiä
Pidä tallessa kauppakirjat ja kuitit hankintamenosta ja remonteista, sillä ne pienentävät verotettavaa voittoa. Ilmoita luovutusvoitto tai -tappio veroilmoituksessa myyntiä seuraavalta vuodelta. Jos olet epävarma, hyvä välittäjä osaa kertoa, miten verotus vaikuttaa juuri sinun kauppaasi.
Tarkista myyntihinnan lähtötaso ensin: voit laskea asuntosi arvon ilmaiseksi asuntohintalaskuri.fi-palvelussa. Kun myynti on ajankohtainen, kilpailuta alueesi välittäjät ja vertaile sekä palkkiot että arviot.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista verotusneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.
Usein kysytyt kysymykset
- Onko oman asunnon myynti verovapaa?
- On, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona. Tällöin myyntivoitosta ei makseta veroa lainkaan. Jos ehdot eivät täyty, voitto on veronalaista pääomatuloa.
- Mikä on asunnon myyntivoittoveron prosentti?
- Verovapaasta myynnistä ei makseta veroa. Veronalaisesta myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Vero lasketaan voitosta, ei koko myyntihinnasta.
- Miten myyntivoitto lasketaan?
- Myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintameno ja myynnin kulut, kuten välityspalkkio. Vaihtoehtoisesti voi vähentää hankintameno-olettaman: 20 % myyntihinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta, ja 40 %, jos vähintään 10 vuotta. Voit valita näistä edullisemman.
- Voiko asunnon myyntitappion vähentää verotuksessa?
- Veronalaisen myynnin tappion voi vähentää saman vuoden luovutusvoitoista ja seuraavan viiden vuoden aikana muista pääomatuloista. Verovapaan oman asunnon myynnin tappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen.
- Miten perittyä tai lahjaksi saatua asuntoa verotetaan myynnissä?
- Hankintamenona käytetään yleensä perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa, ja myyntivoitto on myyntihinnan ja tämän arvon erotus. Poikkeus: jos myyt lahjaksi saadun asunnon alle vuoden kuluessa lahjoituksesta, hankintamenoksi katsotaan lahjanantajan alkuperäinen hankintameno.
- Saako välityspalkkion vähentää verotuksessa?
- Vain veronalaisessa myynnissä. Silloin välityspalkkio vähennetään myyntikuluna luovutusvoitosta, jolloin se pienentää maksettavaa pääomatuloveroa. Sitä ei voi vähentää suoraan ansiotuloista eikä kotitalousvähennyksenä. Jos oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, palkkiota ei voi vähentää, koska verotettavaa voittoa ei synny.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia