Asunnon myynti ja verotus 2026

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Jos tämä ehto täyttyy, et maksa myynnistä lainkaan veroa. Muussa tapauksessa voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 %, ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.

Verovapaus kuulostaa yksinkertaiselta, ja useimmiten se onkin. Mutkat tulevat vastaan vasta, jos olet omistanut asuntoa alle kaksi vuotta, et ole asunut siinä itse, tai myyt sijoitusasuntoa. Käydään säännöt läpi ja lasketaan vero konkreettisella esimerkillä.

Oman asunnon myynti on verovapaa, kun kaksi ehtoa täyttyy yhtä aikaa: olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja olet käyttänyt sitä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona. Molempien on toteuduttava, ja niiden on oltava osin päällekkäisiä.

Kaksi vuotta tarkoittaa kahta vuotta, ei lähes kahta. Jos myyt asunnon, jossa olet asunut vuoden ja yksitoista kuukautta, koko voitto on veronalaista. Muutaman viikon malttaminen voi siis olla tuhansien eurojen arvoinen päätös.

Jos myynti ei ole verovapaa, voitto on pääomatuloa. Veroa maksetaan voitosta, ei koko myyntihinnasta.

Myyntivoitto saadaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno ja myynnistä aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio ja varainsiirtovero. Vaihtoehtoisesti voit vähentää todellisen hankintamenon sijaan hankintameno-olettaman, ja saat valita näistä sen, joka tuottaa pienemmän verotettavan voiton.

Esimerkki: ostit asunnon 200 000 eurolla ja myyt sen 260 000 eurolla. Myynnin kulut, kuten välityspalkkio, ovat 8 000 euroa. Verotettava voitto on 260 000 − 200 000 − 8 000 = 52 000 euroa, ja siitä vero 30 % on 15 600 euroa. Hankintameno-olettama (alle 10 v omistus, 20 % × 260 000 = 52 000 €) tuottaisi tässä suuremman voiton, joten todellinen hankintameno kannattaa valita. Pitkän omistuksen jälkeen tilanne voi olla päinvastainen.

Luovutustappion saa vähentää: ensisijaisesti saman vuoden luovutusvoitoista, ja jos niitä ei ole, tappion voi vähentää seuraavan viiden vuoden aikana muista pääomatuloista. Oman vakituisen asunnon myyntitappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen, jos myyntivoitto olisi ollut verovapaa, eli säännöt kulkevat käsi kädessä.

Pidä tallessa kauppakirjat ja kuitit hankintamenosta ja remonteista, sillä ne pienentävät verotettavaa voittoa. Ilmoita luovutusvoitto tai -tappio veroilmoituksessa myyntiä seuraavalta vuodelta. Jos olet epävarma, hyvä välittäjä osaa kertoa, miten verotus vaikuttaa juuri sinun kauppaasi.

Tarkista myyntihinnan lähtötaso ensin: voit laskea asuntosi arvon ilmaiseksi asuntohintalaskuri.fi-palvelussa. Kun myynti on ajankohtainen, kilpailuta alueesi välittäjät ja vertaile sekä palkkiot että arviot.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista verotusneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.