Hiljainen myynti: mitä se tarkoittaa ja kannattaako se?

Prosessi alkaa samalla tavalla kuin tavallinen välitysmyynti: teet välittäjän kanssa toimeksiantosopimuksen, välittäjä arvioi asunnon hinnan ja kokoaa myyntiasiakirjat. Ero tulee markkinoinnissa. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä edellyttää, että sopimukseen kirjataan markkinointitavat, joten hiljaisessa myynnissä sopimukseen kirjataan nimenomaisesti, ettei kohdetta markkinoida julkisesti.

Sen jälkeen välittäjä käy läpi omat ostajaehdokkaansa: henkilöt, jotka ovat jättäneet hänelle ostotoimeksiannon tai kertoneet etsivänsä juuri tietynlaista asuntoa tietyltä alueelta. Heille asunto esitellään yksityisnäytöissä. Joskus kohde näkyy välitysliikkeen omille asiakkaille suljetussa palvelussa tai uutiskirjeessä. Tarjoukset, kauppakirja ja kaupan vahvistus etenevät normaalisti.

Hiljainen myynti ei ole sama asia kuin ennakkomarkkinointi. Ennakkomarkkinoinnissa asunto näytetään välittäjän asiakkaille muutaman viikon ajan ennen julkista ilmoitusta, ja julkinen myynti seuraa, jos kauppaa ei synny. Hiljaisessa myynnissä julkista vaihetta ei ole lainkaan, ellei siitä erikseen sovita.

Yleisin syy on yksityisyys. Avioero, kuolinpesän asunto tai taloudelliset vaikeudet ovat tilanteita, joissa myyjä ei halua naapurien tai tuttavien seuraavan myyntiä portaalissa. Myös julkisuuden henkilöt ja arvoasuntojen omistajat valitsevat usein hiljaisen myynnin. Jos olet myymässä asuntoa avioerossa, hiljainen myynti on yksi tapa pitää tilanne omana asianasi.

Toinen syy on kysynnän testaaminen. Jos et ole varma hinnasta tai edes siitä, haluatko myydä, hiljainen myynti antaa mahdollisuuden kuulla muutaman todellisen ostajan reaktion ilman, että asunto leimautuu portaalissa pitkään roikkuneeksi kohteeksi. Tämä on hyödyllistä erityisesti silloin, kun vastaavia kauppoja on alueella tehty vähän ja hinta-arvio on epävarma.

Kolmas syy on erikoinen kohde. Jos asunto on hyvin kallis, poikkeuksellinen tai sen ostajakunta on pieni, julkinen ilmoitus tuo enimmäkseen uteliaita. Välittäjä, jolla on valmiiksi oikeat ostajat, voi silloin olla tehokkaampi kuin portaali.

Hiljainen myynti ei sovi, jos tavoitteesi on paras mahdollinen hinta. Hinta syntyy kilpailusta, ja kilpailu syntyy ostajien määrästä. Julkinen ilmoitus tavoittaa kaikki alueen ostajat, hiljainen myynti vain yhden välittäjän ehdokkaat. Mitä vähemmän tarjoajia, sitä pienempi todennäköisyys sille, että joku maksaa yli pyyntihinnan.

Se ei myöskään sovi, jos sinulla on kiire. Kun ostajia haetaan yksi kerrallaan välittäjän verkostosta, myynti on yleensä hitaampaa kuin julkisessa myynnissä. Jos uuden kodin kauppa riippuu vanhan myynnistä, julkinen myynti on turvallisempi valinta. Tyypillisistä myyntiajoista kerromme artikkelissa asunnon myyntiaika 2026.

Kolmas tilanne on tavallinen asunto tavallisella alueella. Kerrostalokaksiolle kaupunginosassa, jossa vastaavia myydään jatkuvasti, hiljainen myynti ei tuo yksityisyyden lisäksi juuri mitään etua, mutta se kaventaa ostajajoukon murto-osaan.

Hiljainen myynti ei ole halvempi eikä kalliimpi kuin julkinen myynti. Välityspalkkio neuvotellaan välittäjän kanssa samalla tavalla, ja se on tyypillisesti prosenttiosuus velattomasta hinnasta tai myyntihinnasta. Osa välittäjistä perustelee samaa palkkiota pienemmällä markkinointityöllä, osa korkeampaa sillä, että ostajan löytäminen verkostosta vaatii enemmän henkilökohtaista työtä. Kumpikaan ei ole sääntö. Palkkiotasoista kerromme artikkelissa välityspalkkio 2026.

Suurin kustannus on näkymätön: hinta, jonka et saa, koska tarjoajia on vähemmän. Jos hiljainen myynti tuottaa yhden tarjouksen pyyntihintaan ja julkinen myynti olisi tuottanut kolme, ero voi olla tuhansia euroja. Tätä kustannusta ei näy laskussa, mutta se kannattaa laskea mukaan päätökseen.

Hiljainen myynti ei vähennä myyjän vastuuta. Asuntokauppalain tiedonantovelvollisuus koskee kauppaa riippumatta siitä, miten ostaja löytyi: ostajalle on kerrottava tiedossa olevat viat, tulevat remontit ja muut kauppaan vaikuttavat seikat. Myös isännöitsijäntodistus, energiatodistus ja muut myynnin asiakirjat tarvitaan samalla tavalla. Mitä laki myyjältä edellyttää, on käyty läpi artikkelissa asuntokauppalaki: mitä myyjän tulee tietää.

Myös välittäjän velvollisuudet pysyvät samoina. Välittäjän on selvitettävä kohteen tiedot ja kerrottava ne ostajalle, ja hiljainen myynti on kirjattava toimeksiantosopimukseen markkinointitapana. Jos välittäjä ehdottaa hiljaista myyntiä, kysy miksi: hyvä perustelu liittyy sinun tilanteeseesi, ei välittäjän työmäärään.

Monelle myyjälle paras ratkaisu on kaksivaiheinen myynti. Sovi välittäjän kanssa määräaika, esimerkiksi kaksi tai kolme viikkoa, jonka ajan asuntoa tarjotaan vain välittäjän omille ehdokkaille. Jos sinä aikana tulee hyväksyttävä tarjous, kauppa syntyy ilman julkisuutta. Jos ei tule, asunto siirtyy julkiseen myyntiin täydellä markkinoinnilla.

Näin saat yksityisyyden edut ilman, että sidot itseäsi pieneen ostajajoukkoon loputtomiin. Kirjaa määräaika ja siirtymä julkiseen myyntiin toimeksiantosopimukseen, jotta kumpikin osapuoli tietää, milloin vaihe vaihtuu. Hyväksyttävä tarjous kannattaa määritellä etukäteen: monesti hiljaisessa vaiheessa tuleva tarjous on ehdollinen ostotarjous, jonka ehdot pitää arvioida rauhassa.

Hiljaisessa myynnissä välittäjän merkitys on suurempi kuin julkisessa, koska välittäjän ostajaverkosto on koko myynnin perusta. Kysy konkreettisesti: kuinka monta aktiivista ostajaehdokasta sinulla on juuri tälle alueelle ja asuntotyypille, ja kuinka monta kohdetta olet myynyt hiljaisesti viimeisen vuoden aikana. Välittäjä, joka myy alueellasi paljon, tuntee myös ostajat.

Vertaile useampi välittäjä ennen päätöstä, aivan kuten julkisessakin myynnissä. Kysymykset on koottu artikkeliin miten valita hyvä kiinteistönvälittäjä. Voit myös kilpailuttaa alueesi välittäjät maksutta yhdellä lomakkeella. Kerro lomakkeella tai ensimmäisessä puhelussa, että harkitset hiljaista myyntiä, niin välittäjät osaavat perustella, miten he sen hoitaisivat.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista oikeudellista neuvontaa. Myyjän velvollisuuksista saat lisätietoa Kilpailu- ja kuluttajavirastosta osoitteessa kkv.fi.