Ehdollinen ostotarjous: kannattaako myyjän hyväksyä?
Ehdollinen ostotarjous sitoo asuntosi pois markkinoilta viikoiksi ilman varmuutta kaupasta. Näin arvioit, milloin se kannattaa hyväksyä ja mitä ehtoja tarjoukseen kannattaa neuvotella.
Sisällys
Ehdollinen ostotarjous on tarjous, jossa kaupan syntyminen on sidottu johonkin ehtoon. Yleisimmin ehto on se, että ostaja saa ensin oman asuntonsa myytyä, tai että hän saa lainapäätöksen pankilta. Tarjous voi olla hinnaltaan täysin kelvollinen, mutta myyjälle kysymys ei ole vain hinnasta. Kysymys on siitä, kuinka pitkäksi aikaa suostut pitämään asuntosi varattuna ilman varmuutta kaupasta.
Tässä oppaassa käydään läpi, mitä ehdollinen tarjous myyjälle käytännössä maksaa, milloin sen hyväksyminen on perusteltua ja mitä ehtoja kannattaa neuvotella ennen kuin allekirjoitat.
Mitä ehdollinen ostotarjous tarkoittaa myyjälle
Kun hyväksyt ehdollisen tarjouksen, sitoudut olemaan myymättä asuntoa muille ehdon voimassaoloajan. Käytännössä asunto poistuu markkinoilta: näytöt loppuvat, ilmoitus merkitään varatuksi ja muut kiinnostuneet siirtyvät muualle. Tyypillinen ehtoaika on kahdesta kolmeen kuukautta, koska ostajan oman asunnon myyntiin kuluu aikaa.
Jos ehto toteutuu, kauppa etenee normaalisti. Jos se raukeaa, olet takaisin lähtöruudussa, mutta kaksi tai kolme kuukautta myöhemmin. Se on todellinen kustannus, vaikka se ei näy missään laskussa. Aktiivisin kiinnostus kohdistuu asuntoon ensimmäisten viikkojen aikana, ja uudelleen markkinoille palaava kohde saa harvoin saman huomion kuin tuore ilmoitus.
Mitä tapahtuu, jos ehto ei toteudu
Tähän kannattaa perehtyä ennen allekirjoitusta, koska säännöt ovat erilaiset asunto-osakkeelle ja kiinteistölle.
Asunto-osake eli kerros- tai rivitaloasunto: hyväksytty ostotarjous sitoo osapuolia. Jos kaupasta vetäydytään, seuraamuksena on käsirahan menettäminen tai vakiokorvaus, joka voi asunto-osakkeen kaupassa olla enintään neljä prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Muuhun korvaukseen vetäytymisestä ei ole oikeutta.
Kiinteistö eli omakotitalo tontteineen: sääntely muuttui 1.11.2024. Aiemmin vain kaupanvahvistajan vahvistama määrämuotoinen esisopimus sitoi osapuolia, eikä vapaamuotoisella tarjouksella voinut sitovasti sopia käsirahasta tai vakiokorvauksesta. Muutoksen jälkeen korvauksesta voidaan sopia sitovasti myös tavallisessa ostotarjouksessa, ilman määrämuotoa. Maakaaressa ei ole korvaukselle euromääräistä ylärajaa, vaan siitä sovitaan osapuolten kesken kohtuullisuus huomioiden.
Jos korvauksesta ei ole sovittu lainkaan, vetäytyvä osapuoli korvaa toiselle vain kaupan valmistelusta aiheutuneet kohtuulliset suorat kulut. Se on myyjälle huomattavasti heikompi suoja kuin sovittu vakiokorvaus.
Milloin ehdollinen tarjous kannattaa hyväksyä
Ehdollinen tarjous on myyjälle sitä parempi vaihtoehto, mitä hiljaisempi markkina on ja mitä varmempi ostajan ehto on. Näitä kannattaa punnita rinnakkain.
| Tilanne | Puoltaa hyväksymistä | Puoltaa kieltäytymistä |
|---|---|---|
| Kysyntä alueella | Näyttöjä vähän, tarjouksia ei muita | Useita kiinnostuneita, näytöt täynnä |
| Ostajan oma asunto | Jo myynnissä, hyvällä alueella, realistinen hinta | Ei vielä myynnissä tai vaikeasti myytävä |
| Ehtoaika | Selkeä ja lyhyt, esimerkiksi 4 tai 6 viikkoa | Auki tai yli kolme kuukautta |
| Hinta | Selvästi hinta-arvion yläpäässä | Sama tai alle sen mitä ilman ehtoa saisi |
| Vuodenaika | Hiljainen kausi, esimerkiksi heinäkuu | Vilkas kevätsesonki edessä |
Neuvottele nämä ehdot ennen allekirjoitusta
Ehdollinen tarjous ei ole ota tai jätä. Näistä kohdista kannattaa aina keskustella, ja hyvä välittäjä ottaa ne esiin puolestasi.
Määräaika. Sido ehto selkeään päivämäärään, älä sanamuotoon "kun ostaja on saanut asuntonsa myytyä". Lyhyempi määräaika on myyjälle aina parempi, ja moni ostaja hyväksyy kuuden viikon rajan yhtä hyvin kuin kolmen kuukauden.
Oikeus jatkaa markkinointia. Voit sopia, että asunto pysyy näkyvillä ja näyttöjä järjestetään ehtoaikanakin. Jos toinen ostaja tekee ehdottoman tarjouksen, ensimmäinen ostaja saa määräajan vahvistaa kauppansa ehdottomaksi tai perua. Tämä on myyjälle merkittävästi turvallisempi rakenne kuin täysi varaus.
Korvaus ehdon raukeamisesta. Sovi käsirahasta tai vakiokorvauksesta kirjallisesti. Asunto-osakkeessa yläraja on neljä prosenttia, kiinteistössä summa on sovittavissa. Ilman sopimusta saat korvatuksi vain kulut.
Ostajan asunnon tilanne. Pyydä nähdä ostajan oman asunnon myynti-ilmoitus ja hinta. Jos hinta on selvästi yli alueen tason, ehto on epätodennäköinen ja tarjous on käytännössä vain aikalisä.
Välittäjän rooli on tässä kohdassa iso
Ehdollisen tarjouksen arviointi on juuri sitä työtä, josta välityspalkkio maksetaan. Kokenut välittäjä tietää, kuinka nopeasti ostajan asunto todennäköisesti myy omalla alueellaan, osaa muotoilla määräajan ja jatkomarkkinointiehdon oikein ja tunnistaa, milloin tarjous kannattaa vain hylätä. Näissä on välittäjäkohtaisia eroja, eivätkä ne näy palkkioprosentissa.
Kun valitset välittäjää, kysy jokaiselta suoraan, miten hän toimii ehdollisen tarjouksen kanssa. Vastaus kertoo kokemuksesta enemmän kuin moni muu kysymys. Vertaa välityspalkkiot ja välittäjät ennen toimeksiantosopimusta, niin näet erot itse.
Lue myös mitä asuntokauppalaki tarkoittaa myyjälle ja näin kilpailutat kiinteistönvälittäjän.
Usein kysytyt kysymykset
- Mikä on ehdollinen ostotarjous?
- Ehdollinen ostotarjous on tarjous, jossa kaupan syntyminen riippuu ehdon toteutumisesta. Yleisimmät ehdot ovat, että ostaja saa oman asuntonsa myytyä tai että hän saa pankilta lainapäätöksen. Jos ehto ei toteudu sovitussa määräajassa, tarjous raukeaa.
- Kannattaako myyjän hyväksyä ehdollinen ostotarjous?
- Riippuu kysynnästä ja ehdon todennäköisyydestä. Hiljaisella markkinalla ja kun ostajan oma asunto on jo myynnissä realistisella hinnalla, hyväksyminen on usein perusteltua. Vilkkaalla alueella, jossa on muitakin kiinnostuneita, ehdollinen tarjous maksaa myyjälle enemmän kuin se tuo.
- Kuinka pitkä ehtoaika on tavallinen?
- Tyypillisesti kahdesta kolmeen kuukautta, koska ostajan oman asunnon myyntiin kuluu aikaa. Myyjän kannattaa neuvotella lyhyempi määräaika, esimerkiksi neljä tai kuusi viikkoa, ja sitoa ehto selkeään päivämäärään eikä sanamuotoon.
- Mitä tapahtuu, jos ehto ei toteudu?
- Asunto-osakkeen kaupassa seuraamuksena on käsirahan menettäminen tai vakiokorvaus, joka voi olla enintään neljä prosenttia ostotarjouksen kauppahinnasta. Kiinteistön kaupassa korvauksesta voidaan 1.11.2024 alkaen sopia sitovasti myös vapaamuotoisessa ostotarjouksessa, eikä maakaaressa ole summalle ylärajaa. Jos korvauksesta ei ole sovittu, vetäytyvä osapuoli korvaa vain kaupan valmistelun kohtuulliset suorat kulut.
- Voiko asuntoa markkinoida ehtoaikana?
- Voi, jos siitä sovitaan ostotarjouksessa. Myyjä voi pidättää oikeuden jatkaa näyttöjä, jolloin uuden ehdottoman tarjouksen tullessa ensimmäinen ostaja saa määräajan vahvistaa kauppansa ehdottomaksi tai perua. Tämä on myyjälle selvästi turvallisempi rakenne kuin täysi varaus.
- Voiko ehdollisesta tarjouksesta neuvotella?
- Kyllä, ja kannattaa. Neuvoteltavia kohtia ovat ehdon määräaika, oikeus jatkaa markkinointia ehtoaikana, käsirahan tai vakiokorvauksen määrä sekä se, mitä ostajan oman asunnon tilanteesta pitää näyttää toteen.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia