Kahden asunnon loukku: myydäkö vai ostaako ensin?

Kumpikin järjestys on mahdollinen, ja kummallakin on hintansa. Myy ensin -mallissa riski on, että joudut välillä vuokralle tai sukulaisten nurkkiin; osta ensin -mallissa riski on kahden asunnon kulut ja hinnanlasku vanhassa kodissa. Taulukko kokoaa erot.

Lasketaan esimerkki: vanha kerrostalokaksio, josta on lainaa 120 000 euroa, ja uusi koti, josta on lainaa 250 000 euroa. Korko kummassakin 3,5 prosenttia, ja kummassakin yhtiövastike. Kuudessa kuukaudessa pelkät kulut ovat yli 12 000 euroa, ja jos vanhan asunnon hintaa pitää lopuksi laskea viisi prosenttia, kokonaishinta loukusta nousee yli 20 000 euroon.

Jos ostat ensin, pankki rahoittaa väliajan yleensä kolmella tavalla. Välirahoitus eli siltalaina kattaa uuden kodin kauppahinnan siihen asti, kun vanha on myyty; sen korko on tavallista asuntolainaa korkeampi ja laina-aika lyhyt, tyypillisesti enintään vuosi. Lyhennysvapaa vanhaan tai uuteen lainaan pienentää kuukausikulua väliajaksi. Ehdollinen lainalupaus taas kertoo, paljonko pankki lainaa uuteen kotiin edellyttäen, että vanha myydään tiettyyn hintaan. Pankki laskee kaikissa malleissa, että maksukyky riittää molempien lainojen hoitoon muutaman kuukauden ajan, joten säästöt ratkaisevat.

Ostajan puolella tärkein työkalu on ehdollinen ostotarjous, jossa kauppa toteutuu vain, jos oma asunto myydään sovitussa ajassa. Myyjät hyväksyvät sen vastahakoisesti vilkkaalla markkinalla ja mielellään hiljaisella. Miten ehto muotoillaan ja mitä se tarkoittaa myyjälle, on käyty läpi artikkelissa ehdollinen ostotarjous.

Vanhan asunnon puolella loukun estää kolme asiaa. Ensimmäinen on hinta: alueen toteutuneisiin kauppoihin perustuva pyyntihinta myy viikoissa, toiveikas hinta kuukausissa. Toinen on ajoitus: voit aloittaa vanhan asunnon myynnin hiljaisena myyntinä jo silloin, kun etsit uutta, jolloin ostaja voi löytyä ennen kuin olet sitoutunut mihinkään. Kolmas on hallinnan luovutus: sovi kauppakirjassa, että vanha koti vapautuu vasta kahden tai kolmen kuukauden kuluttua, niin saat aikaa uuden ostoon ilman välimuuttoa.

Välittäjän valinta vaikuttaa kaikkiin kolmeen. Alueensa tunteva välittäjä osaa sanoa, kestääkö myynti kuukauden vai neljä, ja sen tiedon päälle voi rakentaa koko vaihdon aikataulun. Kilpailuta välittäjät ennen kuin teet tarjouksen uudesta kodista: kolme hinta-arviota ja kolme myyntiaika-arviota samasta asunnosta kertovat enemmän kuin yksi.

1. Selvitä vanhan asuntosi hintahaarukka ja todennäköinen myyntiaika kahdelta tai kolmelta välittäjältä ennen kuin katsot yhtään uutta kotia. 2. Pyydä pankista ehdollinen lainalupaus, josta näet, paljonko voit ostaa vanhan myyntihinnan eri skenaarioissa. 3. Laske väliajan kulut taulukon tapaan ja päätä, montako kuukautta kestät kahta asuntoa. 4. Aloita vanhan myynti viimeistään samaan aikaan kuin uuden etsintä, tarvittaessa hiljaisena. 5. Tee uudesta tarjous ehdollisena, jos vanha on vielä myymättä, ja sovi hallinnan luovutus niin, että väliin ei jää muuttoa. 6. Jos vanha ei ole mennyt kaupaksi kahdessa kuukaudessa, lue asunto ei mene kaupaksi ja korjaa syy ennen kuin lasket hintaa.

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Ehdon täyttymisen jälkeen ei ole väliä, kestääkö myynti puoli vuotta tai vuoden muuton jälkeen: verovapaus ei katoa siihen, että asunto on tyhjillään myynnissä. Jos kahden vuoden ehto ei ole vielä täyttynyt, lue asunnon myynti ennen 2 vuotta ennen kuin ostat uuden. Kaupungissasi myynnin vaiheet, kulut ja myyntiaika: Helsinki, Espoo, Tampere, Turku ja muut kaupungit.