Asunnon myynti ennen 2 vuotta: paljonko veroa maksat?
Kun myyt asunnon ennen kahden vuoden omistus- ja asumisaikaa, myyntivoitto on verollista pääomatuloa: veroa 30 % ja yli 30 000 euron osalta 34 %. Näin lasket, mitä varhainen myynti maksaa, ja milloin se kannattaa silti.
Sisällys
Kun myyt asunnon ennen kahden vuoden omistus- ja asumisaikaa, myyntivoitto on verollista pääomatuloa. Veroa maksetaan 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Oleellista on, että veroa maksetaan vain voitosta, ei koko kauppahinnasta: myyntivoitto on myyntihinta vähennettynä hankintahinnalla, perusparannuksilla ja myynnin kuluilla kuten välityspalkkiolla. Jos asunnon arvo ei ole noussut, veroa ei välttämättä tule lainkaan. Verovapauden saa vasta, kun sekä omistus- että asumisaika ylittävät kaksi vuotta. Alla käydään läpi, milloin myynti on verollinen, paljonko vero käytännössä on ja miksi juuri varhaisessa myynnissä tappio kääntyy eduksesi.
Milloin asunnon myynti on verollinen?
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa vain, kun kaksi ehtoa täyttyy yhtä aikaa. Verohallinnon mukaan olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta, ja sinä tai perheesi jäsen (puoliso tai alaikäinen lapsi) on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Jos jompikumpi ehto jää täyttymättä, myynti on verollinen ja myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa.
Käytännössä tämä koskee esimerkiksi tilannetta, jossa ostit asunnon vuosi sitten ja elämäntilanne muuttuu, tai jossa olet omistanut asunnon pari vuotta mutta et ole itse asunut siinä vaan pitänyt sitä vuokralla. Tärkeää on huomata, ettei työhön, avioeroon tai muuhun pakottavaan syyhyn perustuvaa poikkeusta ole: kahden vuoden sääntö pätee syystä riippumatta. Myyntivoiton laskennan yksityiskohdat käymme läpi asunnon myynnin verotusta käsittelevässä artikkelissa.
Paljonko veroa asunnon myynnistä ennen 2 vuotta?
Vero lasketaan vain myyntivoitosta. Otetaan esimerkki: ostit kerrostaloasunnon 250 000 eurolla ja maksoit ostosta 1,5 % varainsiirtoveron eli 3 750 euroa. Puolentoista vuoden jälkeen myyt sen 280 000 eurolla ja maksat välittäjälle 3 % välityspalkkion eli 8 400 euroa. Näin vero muodostuu.
| Erä | Summa |
|---|---|
| Myyntihinta | 280 000 € |
| Hankintahinta (250 000 € + varainsiirtovero 3 750 €) | 253 750 € |
| Välityspalkkio (vähennetään) | 8 400 € |
| Verotettava myyntivoitto | 17 850 € |
| Vero 30 % | 5 355 € |
Samasta kaupasta ei olisi mennyt veroa lainkaan, jos olisit odottanut kahden vuoden täyttymistä ja asunut asunnossa itse. Puolen vuoden aikaistus maksoi siis tässä esimerkissä 5 355 euroa. Jos olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta etkä pysty osoittamaan hankintahintaa, voit vähentää myyntihinnasta hankintameno-olettaman, joka on 20 % myyntihinnasta. Yli kymmenen vuoden omistuksessa olettama on 40 %, mutta varhaisessa myynnissä se ei tule kyseeseen. Voit aina valita todelliset kulut tai olettaman sen mukaan, kumpi antaa suuremman vähennyksen. Ennen myyntipäätöstä kannattaa selvittää asunnon realistinen arvo: voit laskea hinta-arvion ilmaiseksi ja nähdä, syntyykö kaupasta ylipäätään verotettavaa voittoa.
Kahden vuoden sääntö: mistä aika lasketaan?
Moni laskee kaksi vuotta väärästä päivästä. Omistusaika ja asumisaika ovat kaksi eri kelloa, ja kummankin on ylitettävä kaksi vuotta.
| Aika | Alkaa | Päättyy |
|---|---|---|
| Omistusaika | Sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta ostettaessa | Sitovan kauppakirjan allekirjoitukseen myytäessä |
| Asumisaika | Muuttoilmoituksen mukaisesta muuttopäivästä | Kun vakituinen asuminen päättyy |
Kauppahinnan maksupäivä ei vaikuta omistusajan laskentaan, vaan ratkaisee kauppakirjan allekirjoitus. Asumisaika perustuu lähtökohtaisesti väestörekisterin muuttoilmoituksiin, mutta Verohallinto voi arvioida sitä myös tosiasiallisten olosuhteiden perusteella. Hyvä uutinen on, ettei myynnin tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä: kun kahden vuoden asuminen on kertaalleen täyttynyt, voit jopa vuokrata asunnon ennen myyntiä menettämättä verovapautta. Tilapäinen poissaolo ei myöskään katkaise yhtäjaksoista asumista, kunhan asunto pysyy sinun tai perheesi käytössä. Jos taas vuokraat asunnon ulkopuoliselle ennen kuin kahden vuoden asuminen on täyttynyt, yhtäjaksoinen oma asuminen katkeaa.
Poikkeus, jonka moni myyjä unohtaa: tappio on vähennyskelpoinen
Tässä on varhaisen myynnin ainoa verotuksellinen etu, ja se jää usein huomaamatta. Jos myyt asunnon tappiolla, tappion vähennyskelpoisuus riippuu siitä, olisiko voitto ollut verovapaa. Verovapaan oman asunnon tappiota ei saa vähentää. Mutta koska myynti ennen kahden vuoden täyttymistä ei olisi ollut verovapaa, myös tappio on tällöin vähennyskelpoinen.
Käytännössä: jos joudut myymään asunnon alle kahdessa vuodessa ja kauppahinta jää hankintahintaa ja kuluja pienemmäksi, syntynyt tappio vähennetään myyntivoitoista ja muista pääomatuloista, ja käyttämättä jäänyt osa voidaan vähentää seuraavien viiden vuoden aikana. Nopea, tappiollinen myynti ei siis verotuksellisesti ole pelkkää huonoa: menetyksen saa osittain takaisin verotuksessa.
Milloin varhainen myynti kannattaa silti?
Vero on vain yksi tekijä. Kahden vuoden odottaminen kannattaa, jos asunnon arvo on selvästi nousemassa ja voitto olisi iso, sillä silloin verovapaus säästää tuhansia euroja. Toisaalta jos markkina on laskeva, asuntolainan korot juoksevat tai elämäntilanne pakottaa muuttamaan, myynnin lykkääminen pelkän veron takia voi tulla kalliimmaksi kuin itse vero. Laske molemmat vaihtoehdot euroina ennen päätöstä.
Oikea myyntihinta ratkaisee sekä veron määrän että sen, kannattaako odottaa. Kokenut välittäjä osaa ajoittaa ja hinnoitella myynnin niin, että lopputulos on verojen jälkeenkin paras mahdollinen. Kilpailuta alueesi välittäjät maksutta ja vertaile hinta-arviot ja palkkiot rinnakkain. Myynnin ajoitusta pohdimme tarkemmin artikkelissa milloin asunto kannattaa myydä.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi.
Usein kysytyt kysymykset
- Paljonko veroa asunnon myynnistä menee ennen 2 vuotta?
- Myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Veroa maksetaan vain voitosta, eli myyntihinnasta vähennettynä hankintahinnalla, perusparannuksilla ja välityspalkkiolla. Jos voittoa ei synny, veroa ei tule.
- Voiko asunnon myydä verovapaasti ennen kahden vuoden täyttymistä?
- Ei. Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa vain, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheenjäsenesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Työhön, avioeroon tai muuhun syyhyn perustuvaa poikkeusta ei ole.
- Mistä päivästä kaksi vuotta lasketaan?
- Omistusaika lasketaan sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta ostettaessa sitovan kauppakirjan allekirjoitukseen myytäessä; kauppahinnan maksupäivä ei vaikuta. Asumisaika perustuu väestörekisterin muuttoilmoituksiin. Molempien on ylitettävä kaksi vuotta.
- Riittääkö, että puoliso tai lapsi on asunut asunnossa?
- Kyllä. Asumisehto täyttyy, jos sinä tai perheesi jäsen eli puoliso tai alaikäinen lapsi on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi.
- Voinko vuokrata asunnon ennen myyntiä menettämättä verovapautta?
- Voit, jos kahden vuoden vakituinen asuminen on jo kertaalleen täyttynyt. Myynnin ei tarvitse tapahtua heti asumisen päätyttyä. Jos sen sijaan vuokraat asunnon ulkopuoliselle ennen kuin kahden vuoden asuminen on täyttynyt, yhtäjaksoinen oma asuminen katkeaa.
- Voiko tappion vähentää, jos myy asunnon alle kahdessa vuodessa?
- Kyllä. Koska myynti ennen kahden vuoden täyttymistä ei olisi ollut verovapaa, myös tappio on vähennyskelpoinen. Tappio vähennetään myyntivoitoista ja muista pääomatuloista, ja käyttämättä jäänyt osa seuraavien viiden vuoden aikana. Verovapaan oman asunnon tappiota ei sen sijaan saa vähentää.
- Lasketaanko vero koko kauppahinnasta vai voitosta?
- Vain voitosta. Myyntivoitto on myyntihinta vähennettynä hankintahinnalla, asunnon perusparannuksilla ja myynnin kuluilla kuten välityspalkkiolla. Jos et pysty osoittamaan hankintahintaa, voit vähentää hankintameno-olettaman, joka on alle kymmenen vuoden omistuksessa 20 % myyntihinnasta.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia