Velaton hinta vs myyntihinta: mitä ero tarkoittaa myyjälle?

Taloyhtiö ottaa lainaa esimerkiksi putkiremonttiin, julkisivuremonttiin tai uudiskohteessa rakentamiseen. Laina jaetaan osakkaille yleensä huoneiston pinta-alan tai osakemäärän suhteessa, ja jokainen osakas maksaa omaa osuuttaan pääoma- eli rahoitusvastikkeena kuukausittain. Asuntoon kohdistuva jäljellä oleva lainaosuus näkyy isännöitsijäntodistuksessa, ja se on se luku, joka lisätään myyntihintaan.

Myyjä voi yleensä maksaa oman lainaosuutensa pois ennen kauppaa, jolloin velaton hinta ja myyntihinta ovat samat. Monessa taloyhtiössä poismaksu on mahdollista vain tiettyinä ajankohtina, esimerkiksi kaksi kertaa vuodessa, joten asia kannattaa selvittää isännöitsijältä heti, kun myynti tulee mieleen. Asiakirjoista tarkemmin artikkelissa mitä asiakirjoja asunnon myynti vaatii.

Oletetaan, että kaksion velaton hinta on 240 000 euroa ja asuntoon kohdistuu 40 000 euron osuus taloyhtiön putkiremonttilainasta. Myyntihinta on silloin 200 000 euroa. Ostaja voi maksaa lainaosuuden pois kaupanteossa, jolloin hän maksaa 240 000 euroa, tai jättää sen taloyhtiölle ja maksaa 200 000 euroa sekä jatkossa rahoitusvastiketta kuukausittain.

Myyjä saa kummassakin tapauksessa käteensä 200 000 euroa myyntihintana. Jos ostaja maksaa lainaosuuden pois, raha menee taloyhtiölle, ei myyjälle. Siksi myyjän kannattaa laskea oma nettotulos aina myyntihinnasta, ei velattomasta hinnasta.

Tämä on myyjälle rahallisesti merkittävin kohta. Välittäjät laskevat palkkion prosenttina joko velattomasta hinnasta tai myyntihinnasta, ja peruste kirjataan toimeksiantosopimukseen. Esimerkkiasunnossa kolmen prosentin palkkio velattomasta hinnasta on 7 200 euroa ja myyntihinnasta 6 000 euroa. Ero on 1 200 euroa pelkästä laskuperusteesta, vaikka prosentti on sama.

Kun vertailet välittäjien tarjouksia, älä vertaa pelkkiä prosentteja. Kysy, mistä prosentti lasketaan, ja pyydä palkkio euroina sinun asuntosi velattomalla hinnalla ja myyntihinnalla. Jos taloyhtiössä on suuri laina, myyntihintaan sidottu palkkio on myyjälle edullisempi. Mitä muuta sopimuksesta kannattaa tarkistaa, kerromme artikkelissa toimeksiantosopimus: mitä siinä pitää lukea, ja palkkiotasoista artikkelissa välityspalkkio 2026.

Ostaja maksaa asunto-osakkeesta varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia, ja vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Veron määrä on sama riippumatta siitä, maksaako ostaja lainaosuuden pois kaupanteossa vai jatkaako rahoitusvastikkeen maksamista. Esimerkkiasunnossa vero on 1,5 prosenttia 240 000 eurosta eli 3 600 euroa, vaikka ostaja maksaisi myyjälle vain 200 000 euroa.

Myyjälle tämä on tärkeä tieto hinnoittelussa: ostaja laskee kokonaiskustannuksensa velattomasta hinnasta, ei myyntihinnasta. Kun vertaat asuntoasi alueen muihin kohteisiin, vertaa velattomia hintoja. Lähde: Verohallinto, varainsiirtovero.

Asuntojen markkinointia koskevan asetuksen mukaan ilmoituksessa on kerrottava sekä myyntihinta että velaton hinta, ja lisäksi rahoitusvastike, jos lainaosuus jää ostajan maksettavaksi. Portaaleissa velaton hinta on se luku, jolla kohteet järjestetään ja jolla ostaja hakee hintahaarukkaa. Jos ilmoitat vain myyntihinnan, asuntosi näyttää hakutuloksissa halvemmalta kuin se on, ja ostajaehdokkaat pettyvät esittelyssä.

Hinnoittele siis velattomalla hinnalla ja johda myyntihinta siitä vähentämällä isännöitsijäntodistuksen mukainen lainaosuus. Tarkista lainaosuuden ajantasaisuus, sillä se pienenee joka kuukausi lyhennysten myötä ja todistus voi olla vanhentunut. Myynti-ilmoituksen laatimisesta tarkemmin artikkelissa näin teet myyvän asunnon myynti-ilmoituksen.

Kun ostaja tekee tarjouksen, varmista, kummasta hinnasta hän puhuu. Tarjous "230 000 euroa" voi tarkoittaa velatonta hintaa, jolloin myyjä saa 190 000 euroa, tai myyntihintaa, jolloin velaton hinta on 270 000 euroa. Kirjallisessa tarjouksessa pitää lukea sekä velaton hinta että myyntihinta ja se, maksaako ostaja lainaosuuden pois. Miten tarjoukseen suhtaudutaan, kerromme artikkelissa ehdollinen ostotarjous.

Kauppakirjaan kirjataan kauppahinta eli myyntihinta sekä tieto asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta ja siitä, siirtyykö se ostajalle. Jos ostaja maksaa lainaosuuden pois, siitä sovitaan erikseen taloyhtiön kanssa, eikä summa kulje myyjän kautta.

Jos myyntisi on veronalainen, esimerkiksi sijoitusasunnon tai alle kaksi vuotta omistetun asunnon myynti, luovutusvoitto lasketaan myyntihinnasta. Verohallinnon mukaan myös asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden voi tietyin edellytyksin vähentää, jos taloyhtiö on rahastoinut osakkaiden maksamat lainaosuudet, ja tämä kannattaa tarkistaa isännöitsijältä. Säännöt ovat artikkelissa asunnon myynti ja verotus 2026.

Tilaa tuore isännöitsijäntodistus ja tarkista asuntoon kohdistuva lainaosuus. Hinnoittele velattomalla hinnalla ja vertaa alueen velattomiin hintoihin. Kysy välittäjältä, lasketaanko palkkio velattomasta vai myyntihinnasta, ja pyydä se euroina. Ilmoita molemmat hinnat ja rahoitusvastike. Varmista tarjouksesta, kummasta hinnasta ostaja puhuu.

Kun vertailet välittäjiä, pyydä tarjoukset samalla pohjalla. Kilpailuta alueesi välittäjät maksutta, niin saat palkkiotarjoukset ja hinta-arviot rinnakkain etkä sitoudu mihinkään.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi tarvittaessa Verohallinnosta osoitteessa vero.fi.