Toimeksiantosopimus: mitä siinä pitää lukea?

Toimeksiantosopimuksella valtuutat välittäjän myymään asuntosi sovituin ehdoin. Se on välittäjän ja myyjän välinen sopimus, joka sitoo molempia: välittäjä sitoutuu hoitamaan myynnin ja sinä sitoudut maksamaan palkkion, kun asunto on myyty. Suomessa kuluttajan kanssa tehty toimeksianto on käytännössä lähes aina yksinmyyntisopimus, jossa vain yksi välitysliike saa myydä asuntoa sopimuskauden ajan.

Vaihtoehto on avoin toimeksianto, jossa myyntiä voi hoitaa useampi välittäjä ja myyjä voi myydä myös itse. Avoin toimeksianto on kuitenkin Suomessa harvinainen, eikä sitä kannata olettaa oletukseksi. Useimmiten sopimus, jonka edessäsi on, on nimenomaan yksinmyyntisopimus, ja juuri siihen lain neljän kuukauden enimmäiskesto kohdistuu.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) määrää, että toimeksiantosopimus tehdään aina kirjallisesti tai sähköisesti. Pelkkä puhelu tai tavallinen sähköposti ei riitä, jotta ehdot pysyvät muuttumattomina ja sinun saatavillasi. Sama muotovaatimus koskee myös sopimuksen jatkamista, joten pelkästään puhelimessa tai sähköpostissa sovittu jatko ei ole pätevä. Sopimukseen tulee Kilpailu- ja kuluttajaviraston ja hyvän välitystavan mukaan kirjata ainakin seuraavat asiat. Lähde: Finlex, laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000).

Tämä on sopimuksen tärkein yksittäinen ehto. Kuluttajan kanssa tehty toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Se ei jatku itsestään hiljaisesti, vaan jatkaminen vaatii uuden kirjallisen tai sähköisen sopimuksen, jonka molemmat allekirjoittavat. Jatkamisesta voidaan lisäksi sopia aikaisintaan silloin, kun sopimusta on jäljellä yksi kuukausi.

Käytännössä tämä suojaa sinua: jos myynti ei etene tai välittäjä ei vakuuta, et ole sidottu pitkäksi aikaa. Älä siis hyväksy puhetta kahdentoista kuukauden sopimuksesta normaalina, sillä sellaista ei kuluttajalle saa tehdä. Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) ja kiinteistönvälitysalan hyvä välitystapa (KVKL).

Palkkioprosentti yksinään ei kerro, paljonko maksat. Ratkaisevaa on, mistä prosentti lasketaan. Useimmat välittäjät veloittavat palkkion prosenttina joko myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta, ja peruste muuttaa euromäärää tuntuvasti, jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaa. Lue siis aina, kummasta palkkio lasketaan, ja onko sopimuksessa kiinteä vähimmäispalkkio. Palkkio on myös aina ilmoitettava arvonlisäveroineen (sis. ALV), ja sen on oltava kohtuullinen tehtyyn työhön nähden.

Esimerkki: jos asunnon myyntihinta on 180 000 euroa ja siihen kohdistuu 20 000 euron yhtiölainaosuus, kolmen prosentin palkkio velattomasta hinnasta on 6 000 euroa, mutta velkaisesta myyntihinnasta 5 400 euroa. Ero syntyy pelkästä laskuperusteesta. Palkkiotasoista ja niiden vaihtelusta kerromme tarkemmin artikkelissa kiinteistönvälittäjän palkkio 2026. Lähde palkkiosäännöistä: KKV, kiinteistönvälittäjän palvelut.

Pääsääntö on selkeä: välittäjä on oikeutettu palkkioon vasta, kun kauppa syntyy, ellei muuta ole sovittu. Ei kauppaa, ei palkkiota. Tähän liittyy kuitenkin yleinen lisäehto, joka kannattaa lukea tarkkaan: monissa sopimuksissa todetaan, että palkkio erääntyy myös silloin, jos myyjä kieltäytyy pyyntihinnan suuruisesta tai muuten kohtuullisesta tarjouksesta. Tarkista siis sopimuksesta, millä ehdoilla palkkio voi tulla maksettavaksi, vaikka kauppa ei toteutuisikaan.

Yleinen oletus on, että ilman kauppaa ei makseta mitään. Tämä ei pidä aina paikkaansa. Osapuolet voivat sopia, että myyjä korvaa erikseen tiettyjä kuluja, kuten markkinoinnin, valokuvauksen, stailauksen tai asiakirjojen hankinnan, myös silloin, kun kauppa ei synny. Tämä on sallittua, mutta hyvä välitystapa edellyttää, että jos tällaisista kuluista sovitaan, sopimuksessa on samalla mainittava niiden enimmäismäärä.

Punainen lippu on siis avoin tai kattamaton kulukirjaus. Jos sopimuksessa lukee, että myyjä korvaa markkinointikulut ilman euromääräistä kattoa, pyydä kirjaamaan enimmäismäärä ennen allekirjoitusta. Tarkka muotoilu on tässä: ei kauppaa, ei palkkiota, mutta erikseen sovitut kulut voivat jäädä maksettavaksi, ja niille on oltava enimmäismäärä.

Et voi irtisanoa toimeksiantoa kesken kauden ilman painavaa syytä, mutta painavia syitä on määritelty kuluttajan eduksi. Kuluttaja saa päättää sopimuksen muun muassa oman sairauden, lähiomaisen sairauden tai kuoleman vuoksi, tai jos toimeksiannon jatkaminen muuttuisi kohtuuttoman epäedulliseksi. Sopimuksen voi päättää myös, jos välitysliike on tehnyt olennaisen virheen. Tällöin välittäjä menettää palkkion, mutta voi vaatia korvauksen jo tehdyn työn kohtuullisista todellisista kuluista, kuten markkinoinnista ja asiakirjojen hankinnasta. Välittäjä itse ei voi irtisanoa sopimusta mielivaltaisesti, vaan vain sopimuksen salliessa tai myyjän olennaisen sopimusrikkomuksen perusteella.

Lisäksi sinulla voi olla 14 päivän peruuttamisoikeus. Jos allekirjoitat sopimuksen muualla kuin välittäjän toimistolla, esimerkiksi kotonasi (kotimyynti) tai etänä (etämyynti), voit peruuttaa sopimuksen 14 päivän kuluessa ilman erityistä syytä. Oikeus voi raueta, jos palvelu aloitetaan nimenomaisesta pyynnöstäsi ennen määräajan päättymistä. Jos välittäjä ei anna lain edellyttämää peruuttamisohjetta, peruuttamisaika voi pidentyä jopa 12 kuukauteen. Lähde: KKV, kiinteistönvälittäjän palvelut.

Kun luet sopimusta, pidä silmällä näitä kohtia. Useimmat ovat helposti korjattavissa, kun nostat ne esiin ennen allekirjoitusta.

Kun asuntomarkkina on hiljainen, sopimusehtojen merkitys korostuu. Hiljaisilla markkinoilla ostajia on vähemmän ja myyntiajat venyvät, jolloin riski siitä, että sopimuskausi kuluu loppuun ilman kauppaa, kasvaa. Juuri silloin on ratkaisevaa, ettet ole sidottu pitkäksi aikaa välittäjään, jonka kanssa myynti ei etene.

Neljän kuukauden katto ja selkeät irtisanomisehdot suojaavat sinua tässä tilanteessa: kauden päättyessä voit vaihtaa välittäjää tai neuvotella ehdot uudelleen ilman, että jäät lukkoon. Siksi kannattaa lukea kesto, palkkion peruste ja kuluehdot huolella ennen kuin allekirjoitat.

Paras tapa saada hyvät sopimusehdot on verrata useamman välittäjän tarjousta ennen allekirjoitusta. Kun pyydät tarjoukset rinnakkain, näet erot palkkiossa, sen perusteessa ja sopimusehdoissa, ja voit valita kokonaisuuden, joka tuottaa parhaan nettotuloksen. Kävimme koko prosessin läpi artikkelissa näin kilpailutat kiinteistönvälittäjän.

Säästä soittokierros ja kilpailuta alueesi välittäjät maksutta. Saat tarjoukset vertailuun, etkä sitoudu mihinkään ennen kuin olet lukenut sopimuksen ja sen ehdot rauhassa läpi.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista oikeudellista neuvontaa. Tarkista oma tilanteesi tarvittaessa Kilpailu- ja kuluttajavirastosta osoitteessa kkv.fi.