Mökin myynti: hinnoittelu, verotus ja paras myyntiaika

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelun mukaan välitysliikkeiden kautta myytyjen loma-asuntojen keskihinta oli tammi–kesäkuussa 2025 noin 135 000 euroa ja mediaanihinta 98 000 euroa, mikä oli korkein taso kymmeneen vuoteen. Kesäkuussa 2025 myytiin 560 loma-asuntoa, eniten yhdessä kuukaudessa sitten kesäkuun 2022, ja kauppa kävi vilkkaimmin Varsinais-Suomessa, Keski-Suomessa ja Uudellamaalla. Lähde: Verkkouutiset 1.8.2025, KVKL Hintaseurantapalvelu.

Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaan lomakiinteistöjen kauppoja tehtiin vuonna 2025 noin 6 100, lähes yhdeksän prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Rantaan rajoittuvien lomakiinteistöjen mediaanihinta oli asemakaava-alueilla 92 000 euroa ja haja-asutusalueilla 74 000 euroa. Luvut kuvaavat omalla maalla olevia kiinteistöjä; vuokratontilla oleva mökki hinnoitellaan eri tavalla. Lähde: Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintatilasto 2025.

Mökkikaupan sesonki alkaa, kun ostajat alkavat suunnitella kesää. Käytännössä kysyntä herää maalis–huhtikuussa, on vilkkaimmillaan touko–kesäkuussa ja hiipuu elokuun jälkeen. Ostaja haluaa nähdä rannan, laiturin ja pihan sulana, ja talvella mökille ei välttämättä pääse edes autolla.

Ajoita myynti niin, että ilmoitus on julkinen heti jäiden lähdettyä, ja käytä ilmoituksessa kesäkuvia. Jos päätät myydä syksyllä, ota kuvat vielä ennen lehtien putoamista ja varaudu siihen, että kauppa voi syntyä vasta keväällä. Yleisistä myyntiajoista kerromme artikkelissa milloin kannattaa myydä asunto.

Mökin hinnassa ranta painaa enemmän kuin rakennus. Oma ranta, sen suunta ja laatu, veden syvyys ja rauhallisuus määräävät hintahaarukan, ja vasta sen jälkeen tulevat rakennuksen koko, kunto, varustelu ja talviasuttavuus. Ostajat ovat hintatietoisia: vanhasta rakennuksesta tai alkeellisista oloista ei makseta lisää, mutta ympärivuotinen tie, sähkö, vesi ja toimiva jätevesijärjestelmä nostavat hintaa selvästi.

Hinnan määrittely on vaikeampaa kuin asunnoissa, koska vertailukauppoja on vähän ja mökit ovat yksilöllisiä. Pyydä arvio välittäjältä, joka myy mökkejä juuri sinun vesistösi alueella, ja laske itse lähtötaso osoitteessa mökin hinta-arvio. Välittäjän arvio on ilmainen eikä sido mihinkään; mitä arviosta kannattaa kysyä, kerromme artikkelissa kiinteistönvälittäjän hinta-arvio.

Omalla maalla oleva mökki on kiinteistö, ja kauppaan tarvitaan lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote Maanmittauslaitokselta sekä rakennusluvat ja piirustukset. Kerää valmiiksi myös tiedot jätevesijärjestelmästä, kaivosta tai vesijohdosta, sähköliittymästä, tiekunnasta ja tiemaksuista sekä mahdollisista rasitteista, kuten naapurin tieoikeudesta. Ostaja kysyy näitä joka tapauksessa, ja valmiit vastaukset nopeuttavat kauppaa.

Vuokratontilla oleva mökki myydään rakennuksena ja vuokraoikeutena. Silloin tärkein asiakirja on maanvuokrasopimus: kuinka pitkään se on voimassa, paljonko vuokra on ja miten sitä tarkistetaan, ja saako vuokraoikeuden siirtää ilman vuokranantajan suostumusta. Lyhyt jäljellä oleva vuokra-aika laskee hintaa tuntuvasti. Yhteisomistuksessa olevan mökin myyntiin tarvitaan kaikkien omistajien suostumus, ja perintönä saadusta mökistä on käyty läpi erikseen artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti.

Kiinteistön kaupassa myyjä vastaa laatuvirheistä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta, ja mökeissä yleisimmät riidat koskevat kosteusvaurioita, hirsien lahoa, jätevesijärjestelmää ja rakennuslupien puuttumista. Kuntokartoitus on myyjän etu: siihen kirjatut puutteet eivät ole kaupan jälkeen virheitä, joihin ostaja voi vedota. Tarkista myös, että kaikille rakennuksille, myös saunalle ja rantavajalle, on luvat, sillä luvaton rakennus on tyypillinen ostajan vaatimusten peruste.

Kauppa tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistökaupan palvelussa. Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on kiinteistössä 3 prosenttia, ja hakee lainhuudon kuuden kuukauden kuluessa. Kiinteistön kaupan vaiheet ja myyjän vastuu on käyty tarkemmin läpi artikkelissa omakotitalon myynti; samat säännöt koskevat mökkiä.

Mökin myyntivoitto on veronalaista pääomatuloa. Oman asunnon verovapaus ei koske vapaa-ajan asuntoa, ellei mökki ole ollut sinun tai perheesi vakituinen asunto yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Veroa maksetaan voitosta, ei myyntihinnasta: 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta.

Voitto lasketaan kahdella tavalla, ja Verohallinto käyttää automaattisesti sinulle edullisempaa. Todellinen hankintameno tarkoittaa ostohintaa tai perintö- tai lahjaverotuksessa käytettyä arvoa lisättynä varainsiirtoverolla, perusparannusmenoilla ja myyntikuluilla, kuten välityspalkkiolla. Hankintameno-olettama on 40 prosenttia myyntihinnasta, jos olet omistanut mökin vähintään kymmenen vuotta, ja muuten 20 prosenttia; olettamaa käytettäessä muita kuluja ei voi vähentää. Lähde: Verohallinto, asunnon verollinen myynti.

Mökin voi myydä itse, mutta ostajat tulevat usein kaukaa, esittelyt vievät aikaa ja kiinteistön kaupan paperit ovat vaativampia kuin osakeasunnossa. Välittäjä, joka myy mökkejä samalla vesistöllä, tuntee hintatason ja ostajat. Kysy ehdokkailta, montako mökkiä he ovat myyneet alueella viimeisen vuoden aikana ja miten he markkinoivat kohdetta kaupunkilaisostajille.

Vertaa palkkiot euroina: mökkikaupassa välittäjät käyttävät usein kiinteää vähimmäispalkkiota, joka halvassa kohteessa voi ylittää prosenttipalkkion. Kilpailuta alueen välittäjät maksutta syöttämällä mökin postinumero, niin saat tarjoukset vertailuun etkä sitoudu mihinkään.

Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Laske oma verosi Verohallinnon ohjeiden mukaan tai kysy neuvoa veroasiantuntijalta, erityisesti perityn tai lahjaksi saadun mökin kohdalla.