Kuolinpesän asunnon myynti: näin se etenee 2026
Kuolinpesän asunnon myynti eroaa tavallisesta kaupasta kahdessa asiassa: kaikkien osakkaiden on oltava myynnistä yhtä mieltä ja perunkirjoituksen on oltava tehty. Verotuksellisesti kuolinpesä on usein myyjälle edullinen. Näin myynti etenee.
Sisällys
Kuolinpesän asunnon myynti eroaa tavallisesta asuntokaupasta lähinnä kahdessa asiassa. Ensinnäkin kaikkien kuolinpesän osakkaiden on oltava myynnistä yksimielisiä, tai heidän on valtuutettava yksi henkilö hoitamaan kauppa valtakirjalla. Toiseksi perunkirjoituksen on oltava tehty ennen kuin asunto voidaan myydä, sillä perukirja osoittaa, ketkä pesän osakkaat ovat. Verotuksellisesti kuolinpesä on usein myyjälle edullinen, koska asunnon hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa, jolloin myyntivoittoa syntyy vähän tai ei lainkaan.
Alla käydään läpi, kuka saa myydä kuolinpesän asunnon, milloin myynti on mahdollista, miten myyntiä verotetaan ja miten prosessi käytännössä etenee. Kuolinpesän kaupassa alueen ja tilanteen tunteva välittäjä säästää aikaa ja vähentää riitojen riskiä.
Kuka saa myydä kuolinpesän asunnon?
Kuolinpesän omaisuutta hallitsevat yhdessä pesän osakkaat: perilliset, mahdollinen leski, jolla on avio-oikeus, sekä yleistestamentin saajat. Asunnon myynti vaatii lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden suostumuksen. Yksi osakas ei voi myydä asuntoa muiden puolesta ilman valtakirjaa.
Käytännössä pesä valtuuttaa usein yhden osakkaan tai ulkopuolisen hoitamaan myynnin. Tällöin muut osakkaat antavat kirjallisen valtakirjan, jossa valtuutus kaupantekoon on nimenomaisesti mainittu. Jos osakkaita on paljon tai välit ovat tulehtuneet, myynti kannattaa antaa ammattilaisen hoidettavaksi, jotta prosessi pysyy selkeänä ja tasapuolisena.
Milloin kuolinpesän asunnon voi myydä?
Asunto voidaan myydä, kun perunkirjoitus on tehty. Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta, ja perukirja osoittaa pesän osakkaat ja varallisuuden. Ennen perunkirjoitusta myyntiä ei kannata viedä maaliin, koska osakaspiiri ei ole vielä vahvistettu.
Asunnon voi myydä joko kuolinpesän nimissä ennen perinnönjakoa tai perinnönjaon jälkeen, jolloin asunto on siirtynyt yhdelle tai useammalle perilliselle. Ennen jakoa myynti on usein sujuvin tapa, kun osakkaat haluavat jakaa varat rahana. Myynnistä saadut varat jaetaan osakkaille heidän osuuksiensa mukaan.
Kuolinpesän asunnon myynti ja verotus
Kun kuolinpesä myy asunnon, mahdollinen luovutusvoitto on veronalaista pääomatuloa. Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja myyntikulut. Kuolinpesässä hankintamenona käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa eli perintöverotusarvoa, joka on yleensä asunnon käypä arvo kuolinhetkellä.
Tämä tarkoittaa, että jos asunto myydään pian kuoleman jälkeen suunnilleen perintöverotusarvon hintaan, veronalaista myyntivoittoa syntyy vähän tai ei ollenkaan. Jos arvo on noussut kuolinhetkestä, erotus on veronalaista voittoa. Huomaa, että sama voitto voidaan tietyissä tilanteissa saada verovapaasti oman asunnon myyntinä, jos pesän osakas on asunut asunnossa vakituisesti; tilanteet vaihtelevat, joten verotus kannattaa tarkistaa etukäteen. Lue myös yleisemmin asunnon myynnin verotuksesta. Tarkat säännöt: Verohallinto, luovutusvoitot.
Näin kuolinpesän asunnon myynti etenee
Käytännössä myynti etenee näin: varmista, että perunkirjoitus on tehty ja osakkaat tiedossa, hanki osakkailta valtakirjat myyntiä varten, teetä realistinen hinta-arvio alueen toteutuneista kaupoista, valitse välittäjä, markkinoi ja esittele asunto, käsittele tarjoukset ja allekirjoita kauppakirja pesän puolesta, ja jaa varat osakkaille. Välittäjä hoitaa asiakirjat ja varmistaa, että kauppa tehdään oikein pesän nimissä.
Kuolinpesän kauppa on herkkä tilanne, jossa kokemus tuo turvaa. Kun etsit välittäjää, valitse sellainen, joka on hoitanut kuolinpesien myyntejä ja tuntee alueesi. Kilpailuta alueesi välittäjät ja kerro lomakkeella, että kyseessä on kuolinpesä, niin ohjaamme sinut sopiville välittäjille. Katso myös asunnon myynnin opas.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista laki- tai veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnolta osoitteessa vero.fi tai lakimieheltä.
Usein kysytyt kysymykset
- Kuka saa myydä kuolinpesän asunnon?
- Kaikki kuolinpesän osakkaat yhdessä: perilliset, avio-oikeuden nojalla leski ja yleistestamentin saajat. Myynti vaatii kaikkien suostumuksen tai valtakirjan yhdelle henkilölle. Yksittäinen osakas ei voi myydä asuntoa muiden puolesta ilman valtakirjaa.
- Voiko kuolinpesän asunnon myydä ennen perinnönjakoa?
- Voi. Asunto voidaan myydä kuolinpesän nimissä ennen perinnönjakoa, kun perunkirjoitus on tehty. Tämä on usein sujuvin tapa, kun osakkaat haluavat jakaa perinnön rahana. Myyntitulot jaetaan osakkaille osuuksien mukaan.
- Paljonko kuolinpesän asunnon myynnistä maksetaan veroa?
- Mahdollinen myyntivoitto on pääomatuloa. Hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa (yleensä arvo kuolinhetkellä), joten jos asunto myydään pian ja lähellä tuota arvoa, veronalaista voittoa syntyy vähän tai ei lainkaan. Arvon noususta maksetaan luovutusvoittoveroa. Tarkista tilanne Verohallinnolta.
- Tarvitaanko kuolinpesän asunnon myyntiin välittäjä?
- Ei ole pakollista, mutta suositeltavaa. Kuolinpesän kaupassa on useita osakkaita, valtakirjoja ja asiakirjoja, ja kokenut välittäjä varmistaa, että kauppa tehdään oikein pesän nimissä ja tasapuolisesti. Kilpailuta alueesi välittäjät ja mainitse, että kyseessä on kuolinpesä.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia