Asunnon myynti avioerossa: näin se etenee
Avioerossa yhteinen asunto myydään yleensä joko ennen ositusta tai sen jälkeen, ja valinta vaikuttaa sekä verotukseen että siihen, kuka päättää hinnasta. Näin myynti etenee, kuka saa myydä ja miksi ulkopuolinen välittäjä usein helpottaa tilannetta.
Sisällys
Avioerossa yhteinen asunto on yleensä pesän suurin yksittäinen erä, ja siksi myös se, josta helpoiten syntyy erimielisyyttä. Käytännön kysymyksiä on kolme: saako asunnon myydä, milloin se kannattaa myydä ja kenelle myyntivoitto kuuluu. Näihin vaikuttaa se, omistatteko asunnon yhdessä vai toinen yksin, ja se, myydäänkö asunto ennen ositusta vai sen jälkeen.
Alla käydään läpi, kuka saa myydä yhteisen asunnon, miten myynnin ajoitus vaikuttaa verotukseen ja rahanjakoon, sekä miksi eroavat pariskunnat käyttävät myynnissä usein ulkopuolista välittäjää. Juridisissa yksityiskohdissa kannattaa aina kääntyä lakimiehen puoleen, sillä jokainen ositus on erilainen.
Kuka saa myydä yhteisen asunnon?
Jos omistatte asunnon yhdessä, kumpikaan ei voi myydä sitä yksin. Kauppakirjan allekirjoittavat kaikki omistajat, tai yksi omistaja valtakirjalla. Tämä pätee riippumatta siitä, kumpi asunnossa asuu tai kumpi maksaa lainaa. Yhteisomistus tarkoittaa, että myyntipäätös on tehtävä yhdessä.
Jos asunto on vain toisen puolison nimissä, omistaja voi lähtökohtaisesti myydä sen itse. Avioliittolaki kuitenkin rajoittaa tätä: yhteisenä kotina käytetyn asunnon myyntiin tarvitaan puolison suostumus, vaikka asunto olisi vain toisen nimissä. Suostumus tarvitaan siihen asti, kunnes ositus on tehty ja asunto on jaettu.
Jos yhteisymmärrystä ei synny lainkaan, kumpi tahansa osapuoli voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä. Pesänjakaja voi tarvittaessa määrätä asunnon myytäväksi. Tämä on kuitenkin hidas ja kallis reitti, joten sopiminen kannattaa lähes aina.
Ennen ositusta vai sen jälkeen?
Asunnon voi myydä joko ennen ositusta tai sen jälkeen, ja valinnalla on käytännön eroja. Jos myytte ennen ositusta, asunto muuttuu rahaksi ja rahat jaetaan osituksessa muun omaisuuden kanssa. Tämä on usein yksinkertaisin reitti, koska kummankaan ei tarvitse lunastaa toisen osuutta eikä ottaa yksin vastuuta yhteisestä lainasta.
Jos taas ositus tehdään ensin, asunto jaetaan siinä: toinen voi lunastaa toisen osuuden ja jäädä asuntoon. Tämä sopii tilanteeseen, jossa toinen haluaa jatkaa asumista eikä myynti ole tarpeen. Lunastus edellyttää yleensä, että lunastava puoliso saa lainan yksin nimiinsä, minkä pankki arvioi erikseen.
Kolmas vaihtoehto on jäädä hetkeksi yhteisomistajiksi ja myydä myöhemmin. Se on harvoin hyvä ratkaisu, koska yhteinen laina ja yhteinen omistus pitävät osapuolet kiinni toisissaan pitkään eron jälkeen.
Verotus erotilanteessa
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Tämä sääntö pätee myös erotilanteessa.
Erossa syntyy kuitenkin usein tilanne, jossa toinen on muuttanut pois jo kauan ennen myyntiä. Tällöin poismuuttaneen puolison verovapaus voi silti säilyä, jos toinen puoliso on jatkanut asunnossa asumista ja asunto myydään osituksen yhteydessä. Koska tulkinta riippuu tarkoista päivämääristä ja osituksen ajankohdasta, kannattaa asia varmistaa Verohallinnolta tai lakimieheltä ennen kaupan tekemistä. Kahden vuoden säännöstä kerromme tarkemmin asunnon myynti ennen kahta vuotta -artikkelissa.
Osituksessa tapahtuva omaisuuden siirto puolisolta toiselle ei itsessään ole veronalaista luovutusta. Jos lunastat puolison osuuden, hankintameno lasketaan kuitenkin osin alkuperäisestä hankintahinnasta, mikä vaikuttaa myöhempään myyntiin. Myynnin verotusta yleisemmin käsittelemme asunnon myynnin verotuksessa.
Miksi välittäjä helpottaa erossa
Erossa asunnon myynti ei ole vain tekninen suoritus. Hinnasta, aikataulusta ja tarjousten hyväksymisestä pitäisi päästä yksimielisyyteen tilanteessa, jossa keskusteluyhteys voi olla huono. Ulkopuolinen välittäjä toimii tällöin puskurina: molemmat asioivat välittäjän kanssa, ja hinta-arvio tulee kolmannelta osapuolelta eikä toiselta puolisolta.
Käytännössä kannattaa sopia etukäteus kolmesta asiasta: mikä on alin hinta, jolla molemmat hyväksyvät kaupan, kuka hoitaa näytöt ja miten kauppahinta jaetaan. Kun nämä on kirjattu ennen myynnin aloitusta, myyntivaiheessa ei tarvitse neuvotella uudelleen.
Välittäjän valinnassa erotilanteessa painaa tavallista enemmän puolueettomuus. Jos toinen osapuoli tuntee välittäjän entuudestaan, toinen voi kokea asetelman epätasaiseksi. Neutraalein tapa on kilpailuttaa välittäjät ja valita yhdessä tarjousten perusteella.
Asunnon myynti erossa vaihe vaiheelta
Kun myynnistä on sovittu, prosessi etenee näin:
| Vaihe | Mitä tehdään |
|---|---|
| 1. Sopikaa myynnistä | Myydäänkö ennen ositusta vai sen jälkeen, ja mikä on alin hyväksyttävä hinta |
| 2. Selvittäkää laina | Paljonko lainaa on jäljellä ja mitä jää käteen kulujen jälkeen |
| 3. Valitkaa välittäjä yhdessä | Vertailkaa 2–3 tarjousta, valitkaa yhdessä puolueettomuuden vuoksi |
| 4. Hankkikaa asiakirjat | Isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, energiatodistus |
| 5. Myynti ja kauppakirja | Molemmat allekirjoittavat, tai toinen valtakirjalla |
| 6. Rahojen jako | Lainan poismaksu, loput jaetaan osituksen mukaisesti |
Erossa asunnon myynti sujuu parhaiten, kun päätökset tehdään yhdessä ja hinta-arvio tulee ulkopuoliselta. Voit kilpailuttaa alueesi välittäjät maksutta yhdellä lomakkeella ja valita yhdessä tarjousten perusteella. Lue myös mitä asiakirjoja asunnon myynti vaatii ja mitä asunnon myynti maksaa.
Usein kysytyt kysymykset
- Voiko toinen puoliso myydä asunnon yksin avioerossa?
- Ei, jos asunto on yhteisesti omistettu: kauppakirjan allekirjoittavat kaikki omistajat tai yksi valtakirjalla. Jos asunto on vain toisen nimissä, omistaja voi myydä sen, mutta yhteisenä kotina käytetyn asunnon myyntiin tarvitaan avioliittolain mukaan puolison suostumus ositukseen asti.
- Kannattaako asunto myydä ennen ositusta vai sen jälkeen?
- Ennen ositusta myyminen on usein yksinkertaisempaa, koska asunto muuttuu rahaksi ja rahat jaetaan osituksessa muun omaisuuden kanssa. Osituksen jälkeen myyminen sopii tilanteeseen, jossa toinen lunastaa toisen osuuden ja jää asuntoon. Lunastus edellyttää yleensä, että pankki myöntää lainan yksin.
- Pitääkö avioerossa myydystä asunnosta maksaa veroa?
- Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Erossa myös poismuuttaneen puolison verovapaus voi säilyä, jos toinen jatkoi asumista ja asunto myydään osituksen yhteydessä. Tulkinta riippuu päivämääristä, joten varmista asia Verohallinnolta.
- Mitä jos toinen ei suostu myymään asuntoa?
- Jos yhteisymmärrystä ei synny, kumpi tahansa voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä. Pesänjakaja voi tarvittaessa määrätä asunnon myytäväksi. Reitti on hidas ja kallis, joten sopiminen on lähes aina osapuolten etu.
- Miten yhteinen asuntolaina hoidetaan erossa?
- Jos asunto myydään, laina maksetaan pois kauppahinnasta ja loppuosa jaetaan. Jos toinen jää asuntoon, hän tarvitsee yleensä lainan yksin nimiinsä, minkä pankki arvioi erikseen tulojen perusteella. Yhteiseksi jätetty laina pitää osapuolet vastuussa toisistaan pitkään eron jälkeen.
- Kannattaako erossa käyttää kiinteistönvälittäjää?
- Usein kyllä. Välittäjä toimii puskurina, kun hinnasta ja aikataulusta pitäisi sopia tilanteessa, jossa keskusteluyhteys on huono. Hinta-arvio tulee kolmannelta osapuolelta, mikä vähentää riitaa. Puolueettomuuden vuoksi välittäjä kannattaa valita yhdessä, esimerkiksi kilpailuttamalla.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia