Sijoitusasunnon myynti: verotus, vuokralainen ja myynti tappiolla
Sijoitusasunnon myyntivoitto on aina veronalaista, vuokralaisen sopimus siirtyy ostajalle ja tappion saa vähentää viiden vuoden ajan. Näin lasket veron, hoidat myynnin vuokralaisen kanssa ja päätät, myytkö asunnon vuokrattuna vai tyhjänä.
Sisällys
Sijoitusasunnon myynti eroaa oman kodin myynnistä kolmessa asiassa. Myyntivoitosta maksetaan aina veroa, koska oman asunnon verovapaus koskee vain asuntoa, jossa olet itse asunut. Asunnossa asuu usein vuokralainen, jonka oikeudet ja aikataulu vaikuttavat myyntiin. Ja ostajakunta on erilainen: moni ostaja on toinen sijoittaja, joka laskee tuottoa eikä välitä keittiön väristä.
Tässä artikkelissa käymme läpi sijoitusasunnon myynnin verotuksen esimerkkilaskelmineen, vuokralaisen aseman myynnin aikana, valinnan vuokrattuna tai tyhjänä myymisen välillä sekä sen, miten tappiollinen myynti hyödynnetään verotuksessa. Oman asunnon verosäännöt ovat artikkelissa asunnon myynti ja verotus 2026.
Sijoitusasunnon myyntivoiton verotus
Sijoitusasunnon luovutusvoitto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Omistusajalla ei ole merkitystä veronalaisuuteen: asunto on veronalainen, vaikka olisit omistanut sen 20 vuotta, koska et ole asunut siinä itse. Poikkeus on asunto, jossa olet asunut vakituisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi ja vuokrannut sen vasta sen jälkeen. Verohallinnon mukaan vuokraaminen ennen myyntiä ei poista verovapautta, jos kahden vuoden ehto on täyttynyt aiemmin.
Voitto lasketaan kahdella tavalla, ja Verohallinto käyttää automaattisesti sinulle edullisempaa. Todellisen hankintamenon tavassa myyntihinnasta vähennetään ostohinta, ostossa maksettu varainsiirtovero, perusparannusmenot ja myyntikulut, kuten välityspalkkio. Hankintameno-olettamassa vähennetään 20 prosenttia myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta, ja 40 prosenttia, jos vähintään kymmenen vuotta, eikä muita kuluja voi silloin vähentää. Lähde: Verohallinto, asunnon verollinen myynti.
| Laskutapa | Vähennys | Verotettava voitto | Vero 30 % |
|---|---|---|---|
| Todellinen hankintameno | 120 000 + 2 400 + 8 000 + 4 500 = 134 900 € | 15 100 € | 4 530 € |
| Hankintameno-olettama 20 % | 30 000 € | 120 000 € | Ei kannata: 30 % × 30 000 + 34 % × 90 000 = 39 600 € |
Esimerkissä todellinen hankintameno on ylivoimaisesti edullisempi, kuten yleensä silloin, kun asunto on ostettu lähivuosina ja hinta on noussut maltillisesti. Olettama kannattaa lähinnä pitkään omistetuissa ja paljon arvoaan nostaneissa asunnoissa tai silloin, kun hankintahintaa ei pysty osoittamaan.
Sijoitusasunnossa on yksi erityispiirre: kulut, jotka olet jo vähentänyt vuokratulosta, eivät kelpaa toiseen kertaan. Hoitovastikkeet, vuosikorjaukset ja tuloutetut rahoitusvastikkeet on vähennetty vuokratulon verotuksessa vuosittain, joten niitä ei lisätä hankintamenoon. Perusparannukset, kuten keittiön uusiminen, lisätään hankintamenoon, jos niitä ei ole vähennetty vuokratulosta. Jos taloyhtiö on rahastoinut maksamasi lainaosuudet, ne voi vähentää myynnissä; tuloutetut rahoitusvastikkeet on jo vähennetty vuokratulosta. Pidä siksi kirjaa siitä, mitä olet vähentänyt minäkin vuonna.
Vuokralainen myynnin aikana
Vuokralaisen asema myynnin aikana perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta. Kun asunto on tarkoitus myydä, vuokranantajalla on oikeus näyttää sitä ostajaehdokkaille vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana. Vuokralainen ei voi kieltää näyttöjä, mutta ajankohdista on sovittava hänen kanssaan, eikä asuntoon saa mennä mielivaltaisesti. Valokuvaamisesta ilmoitusta varten laissa ei ole säännöstä, joten kuvat kannattaa ottaa vuokralaisen suostumuksella ja antaa hänelle mahdollisuus siistiä asunto ennen kuvausta.
Kerro vuokralaiselle myynnistä avoimesti ja ajoissa. Yhteistyöhaluinen vuokralainen pitää asunnon esittelykunnossa ja joustaa näytöissä; vuokralainen, joka kuulee myynnistä välittäjältä, harvemmin. Moni myyjä sopii vuokralaisen kanssa pienestä vuokranalennuksesta myyntikuukausien ajaksi vastineeksi näyttöjen järjestämisestä. Lähde: Finlex, laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 22 § ja 38 §.
Myydäkö vuokrattuna vai tyhjänä?
Kun vuokralainen asuu asunnossa kaupantekohetkellä, vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa sellaisenaan: ostaja astuu vuokranantajan asemaan samoilla ehdoilla eikä voi muuttaa vuokraa tai irtisanoa sopimusta kaupan perusteella. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen uusi omistaja voi irtisanoa normaalein irtisanomisajoin, jotka ovat vuokranantajalle kuusi kuukautta yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa. Määräaikainen sopimus sitoo määräajan loppuun.
Vuokrattuna myyminen sopii, kun ostaja on todennäköisesti sijoittaja: hän saa vuokratulon heti ja luotettava vuokralainen on hänelle etu, ja sinä saat vuokraa kaupantekopäivään asti. Tyhjänä myyminen sopii, kun asunto kiinnostaa omaan käyttöön ostavia, joita on enemmän ja jotka maksavat usein enemmän. Silloin vuokrasopimus on irtisanottava ajoissa, mikä toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa tarkoittaa kuuden kuukauden irtisanomisaikaa ja tyhjän asunnon vastikkeita myyntikuukausilta. Eduskunnassa on vuonna 2026 käsittelyssä vuokralakien tarkistus, jonka ei ole tarkoitus muuttaa näitä perusperiaatteita.
| Myynti vuokrattuna | Myynti tyhjänä | |
|---|---|---|
| Ostajakunta | Sijoittajat | Omaan käyttöön ostavat ja sijoittajat |
| Vuokratulo myynnin aikana | Jatkuu kaupantekoon asti | Loppuu irtisanomisajan jälkeen |
| Hinta | Usein hieman matalampi, tuottolaskelma ratkaisee | Usein korkeampi, tunnehinta mahdollinen |
| Näytöt ja kuvat | Sovittava vuokralaisen kanssa | Vapaasti, asunto stailattavissa |
| Riski | Vuokralaisen laatu siirtyy ostajalle | Tyhjät kuukaudet ja irtisanomisaika |
Myynti tappiolla
Jos sijoitusasunnon myyntihinta jää alle hankintamenon ja kulujen, syntyy luovutustappio. Verohallinto vähentää sen automaattisesti ensin saman vuoden luovutusvoitoista, esimerkiksi osakkeiden tai rahasto-osuuksien myyntivoitoista. Jos voittoja ei ole riittävästi, tappio vähennetään muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista, ja vähentämättä jäänyt osa siirtyy seuraaville viidelle vuodelle. Ansiotulosta, kuten palkasta, tappiota ei voi vähentää.
Tappio kuuluu sille vuodelle, jona kauppakirja allekirjoitetaan. Jos sinulla on muita sijoitusasuntoja, tappio pienentää siis niiden vuokratulojen veroa. Tämä on sijoittajalle olennainen ero oman asunnon myyntiin, jonka tappiota ei voi vähentää lainkaan, jos voitto olisi ollut verovapaa. Myyntihintaa kannattaa silti verrata alueen hintakehitykseen ennen päätöstä: asuntojen hintakehitys.
Hinnoittelu ja välittäjä sijoitusasunnolle
Sijoittajaostaja laskee vuokratuoton: vuosivuokra vähennettynä hoitovastikkeella jaettuna velattomalla hinnalla. Kerro ilmoituksessa nykyinen vuokra, vastikkeet ja vuokrasopimuksen tyyppi, niin ostaja näkee tuoton heti. Jos vuokra on alle markkinatason, se laskee sijoittajan tarjousta; silloin tyhjänä myynti omaan käyttöön ostaville voi tuottaa enemmän.
Valitse välittäjä, joka on myynyt sijoitusasuntoja ja tuntee alueen vuokratason. Kysy, miten hän tavoittaa sijoittajaostajat ja miten hän hoitaa näytöt vuokralaisen kanssa. Palkkio neuvotellaan kuten muissakin myynneissä, ja se on vähennyskelpoinen myyntikulu. Kilpailuta alueesi välittäjät maksutta, niin saat tarjoukset vertailuun etkä sitoudu mihinkään.
Tämä on yleistietoa, ei henkilökohtaista veroneuvontaa. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnosta osoitteessa vero.fi, erityisesti jos olet vähentänyt remonttikuluja vuokratulosta.
Usein kysytyt kysymykset
- Paljonko sijoitusasunnon myynnistä maksetaan veroa?
- Luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Voitto on myyntihinta vähennettynä ostohinnalla, varainsiirtoverolla, perusparannuksilla ja myyntikuluilla, tai vaihtoehtoisesti hankintameno-olettamalla (20 % alle 10 vuoden ja 40 % vähintään 10 vuoden omistuksessa).
- Voiko sijoitusasunnon myydä vuokralaisen asuessa siinä?
- Kyllä. Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, kun vuokralainen asuu asunnossa kaupantekohetkellä, ja ostaja jatkaa vuokranantajana samoilla ehdoilla. Myyjä saa näyttää asuntoa ostajaehdokkaille vuokralaiselle sopivana aikana, mutta ajankohdista on sovittava.
- Kannattaako sijoitusasunto myydä vuokrattuna vai tyhjänä?
- Vuokrattuna, jos ostaja on todennäköisesti sijoittaja ja vuokra on markkinatasolla: vuokratulo jatkuu kauppaan asti. Tyhjänä, jos asunto kiinnostaa omaan käyttöön ostavia, jotka maksavat usein enemmän. Tyhjänä myynti edellyttää vuokrasopimuksen irtisanomista, vuokranantajan irtisanomisaika on yleensä kuusi kuukautta.
- Miten sijoitusasunnon myyntitappio vähennetään?
- Tappio vähennetään ensin saman vuoden luovutusvoitoista, sitten muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista, ja vähentämättä jäänyt osa seuraavan viiden vuoden aikana. Verohallinto tekee vähennyksen automaattisesti. Ansiotulosta tappiota ei voi vähentää.
- Voiko välityspalkkion vähentää sijoitusasunnon myynnissä?
- Kyllä. Välityspalkkio on myyntikulu, joka vähennetään myyntihinnasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun käytetään todellista hankintamenoa. Hankintameno-olettamaa käytettäessä erillisiä kuluja ei voi vähentää.
Kilpailuta alueesi parhaat välittäjät ja löydä sopivin.
Kilpailuta välittäjät →Maksuton · ei sitoumuksia